自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

『マンションドア・サッシ交換「リースで一斉に」業界参入』という記事が14日、新聞に掲載された。

居室の玄関ドアや外部に面した窓やサッシ類は一部を除いて共用部なので、区分所有者が勝手に工事を行なうことはできない。築年数が高じたいわゆる経年マンションでは、断熱等に課題がある場合があって、結露やすきま風といった居住性の悪さに悩まされる。4～５年ごとに行なう長期修繕計画の見直し時にその改善策を盛り込み、大規模修繕工事に必要な資金の積立を行なっていればよいのだが、ことお金の拠出に関しては組合員の合意形成が難しいらしく、国交省が5年ごとに行なう実態調査結果を見ても充分に配慮されているとは言えないのが現状である。

手持ち資金を上回る大規模工事を行なおうとする場合にどうするか？
これまでは組合員から一時金を徴収するあるいは住宅金融支援機構等の金融機関から借入する、この両方を使って資金調達するといった方法に限定されていた。
そのような中、大規模修繕工事のある部分だけが対象とはいえ、資金調達面での不安を解消できる選択枝ができるということは、建物等の維持管理面で有効な手段の一つになるものと期待される。

問題はコストパフォーマンス面だろう。
記事によれば、52世帯規模で、玄関ドア交換、窓はペアガラスで古いサッシの内側にはめ込む「カバー工法」、全体では167セットを交換し、費用は約3,250万円だったとある。
それを月々約30万円、10年のリースにし、10年後に所有権が管理組合に移る仕組みで契約するとのことだから、単純計算では、1世帯あたり3.2セットを62.5万円で施工し、借り物の金利は約1～2％となるようだ。

これが高いか安いかは、建築士等専門家の工費判断を待たなければならないが、先に述べたとおり、大規模修繕工事では緊急性の高い工事が優先され、居住性能向上等の改良工事については組合員の合意形成が得づらい状況のなかで、一つの有力な選択枝となりうることは喜ばしいことだ。
経年マンションで結露等の悩みを抱える管理組合では、長期修繕計画を見直す際に改良工事を追加するなど、住んでいる人達がいま現在を快適に生活できるよう配慮してはどうだろう。

なお、この事業はＬＩＸＩＬ（旧トステム）と三菱ＵＦＪリース、ＹＫＫ　ＡＰと東芝ファイナンス、三協立山アルミとオリックス等が事業化しているとのことなので、興味がある方は問い合わせてみるとよい。

不祝儀があって、しばらくブログを書くことができなかったが、漸く落着いてきたので、先月（H23.7.19）新聞に掲載された記事のことを書くことにした。

東日本大震災後の原発事故が、その終息時期が見えない中、現実の政治課題である「再生エネルギー法」が審議されているこの時期に、新たなそして大変楽しみな技術が実用化に近づいた、との記事が載った。

それは、「塗る太陽電池」の事だ。
太陽光発電のことは、これまでもこのブログに書いてきたが、結晶シリコンをガラス板で挟んだパネルを太陽に向けて設置する機器で、屋上等に広いスペースが必要だ（逆にいうとスペースという制約がある）という程度の知識しかなかった。
今回、三菱化学が開発した技術は、炭素化合物を使ったもので、乾いて固まると「半導体」の役割を果たし、配線を施せば光に反応し電気を起こす。「塗る」ものだからマンションやビルの壁、車のボディーで使える。（その他のイラスト例示として工場の屋根、高速道路の防音壁が書かれていた）
太陽光パネルは厚さが数センチ必要だが、この方式だと1ミリ弱で済み、重さも同じ面積なら、結晶シリコン系の10分の一未満に抑えられるという。しかも量産しやすい技術とのことなので、紙面にコスト面の記述はなかったが、筆者の経験から言うと低コストの期待が大きい。
2013年ごろに出回ることになりそうとのことだから、いまから2年後が楽しみだ。

このような新技術は、新築マンションでは必須の設備になっていくと想定しているが、問題は既存のマンションだ。組合員の利便性や資産価値の向上といった観点からいうと、最新技術のプライオリティは高い。それほど高額な設備ではない反面、在るとないでは圧倒的な差が生じる設備だから、長期修繕計画を見直す際には修繕項目に追加するなど、時代を見据えた新技術導入を念頭に置いて、早めに手当てすることを推奨したい。

「被災マンション解体できない　　所有者全員の同意が壁」という見出しの記事が7月1日朝刊に掲載された。
『東日本大震災とその余震で、仙台市では60棟が「全壊」と認定されたようだ。このうちの2棟は管理組合が解体を決めたが、実行できていない。解体するには「所有者全員の同意」という壁が立ちふさがっているためだ。
　倒壊の危険があるとして住民は避難。建物は「建替え」か「解体」しか方法がないが、建替えには1戸約1,600万円の負担になる。解体だけなら震災の特例で市が担うため、住民負担はない。理事会は全会一致で「解体」を決めた。』という内容だ。

　なぜこんなことになっているのだろうか？住みたくても住めない家。倒壊して二次災害を発生させるかもしれない我家。そんな危険な建物になってしまったので、公の力を借りてとりあえず解体だけはしておきたい、というのが管理組合の主張だと思うのだが…。
　マンションの権利関係は、民法の特別法である「建物の区分所有等に関する法律」にほとんどのことが規定されている。老朽化等に伴う「建替え」や建物価格の2分の1を超える滅失を復旧する「大規模復旧」については、合意形成手続等を含む諸規定が定められている。また阪神・淡路大震災が契機となって、マンションが全部滅失した場合でも一定の要件の下で多数決により建替えができることにした法律「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（※1）が制定されている。
しかし、本事案のように将来の再建に向けて、その前段階として「解体＝消滅」を先行する場合については、被災区分所有法のような法律がないため、多数決で実施することはできない。紙面指摘のとおり民法§251に基づく共有者全員の同意が必要となる。原発事故でよく使われた「想定外」の出来事が生じたのだ。
　法律を前にして身動きが取れない区分所有者と管理組合（※2）を救済するため、早急な立法措置が望まれる。

【用語解説】
「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（略称：被災区分所有法）
　大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利
　が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建する
　ためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定によ
　り、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の
　5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものであり、1995年
　1月の阪神・淡路大震災を受け、同年3月立法化された。

「管理組合」
　「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法。1962年公布）第3条
　　に定める区分所有者の団体。
　ただし、建物が全部滅失した場合は、区分所有法の適用はなくなり、同法に
　基づいて制定した管理規約も失効する。

当委員会の質問欄に、管理員の給与や人件費についての質問が時どき寄せられる。質問の多くは、管理業務委託費のうち管理員費用が○○○円/年だが、この金額は高いのか、それとも他のマンションに比べて安いのか？といった管理員人件費の妥当性に関するものだ。
（管理組合にとって）管理員人件費は、管理会社から提供されるデータ以外に入手することは難しく、売り手側からの一方通行、言いなり価格になりやすいという問題がある。
少し前のことだが、ある大規模マンションの居住者が「うちの管理員さんの給料はすごい。サラリーマンの夫より相当多く貰っている」と会話するのを聞いたことがある。その方は、定期総会議案書（収支報告書）に計上されている管理業務委託費用の大部分を管理員が収入にしている、と勘違いされたようだが、マンションに詰めているだけで一千万円を超える金銭が貰えると考える社会感覚の無さには驚いた。
管理組合運営については、無関心組合員の存在が大きな問題として提起されていて、前記の方もまたそのお一人のようだが、管理組合の方も、もっと分かりやすい形の収支報告書（管理員人件費科目として独立計上する）に改良して組合員に提示したならば、このような誤解や勘違いは生じない。法（§43）により、集会での報告義務を課せられている「管理者」（※1）は、報告にあたっては、「マンション管理適正化指針」（※2）等に基づき、できるだけわかりやすい議案書を組合員に提示する必要がある。
さて、首題の管理員人件費であるが、当委員会では、管理会社の求人情報を定点観測する方法により、過去約20年間の採用金額を調査した。それによれば、ここ何年かは月額16万程度で安定的に推移していて、大手の中には13万程度で求人する会社もある。2007年問題（※3）以降は弱含み（下がりやすい状況）で推移していると考えて間違いない。
なお、この求人金額は、労働時間数によっても異なっているので、自分のマンションの管理員勤務時間を考慮する必要がある。ちなみに、月額16万程度を時給に換算すると900円から1,100円になる。また、この金額は求職者が得る給与のことなので、雇用主である管理会社が人件費等として負担する金額は、社会保険料や通勤費等の諸費用を含めて考える必要がある。（その金額は給与の約2割増しになる）
管理会社から、管理員人件費として月額19万以上請求されている管理組合は、業務の履行状況や勤務時間数について過大請求されていないか等、内容を精査してみる必要がある。

※1　多くの管理組合が規約で理事長を管理者と規定している
※2　「マンション管理適正化指針」マンション管理適正化法第３条に基づき、
     国土交通大臣が定めて公表する管理運営に関する指針
※3　団塊世代が退職期を迎え、一度に大量の退職者が生じるところから社会
     問題化が懸念された

●管理員人件費の妥当金額
  詳しくは上部グローバルナビゲーション「主宰者の実務研究」をご覧ください

「夜の電気代安く」という見出しの記事が6月9日朝刊に掲載された。
『ＮＴＴファシリティーズは、電力を提供している首都圏の9マンション（3千世帯）の電気料金を、昼は高く、夜は安くする。電気需要が多い昼の使用を控えてもらい、15～20％の節電を目指す。
　同社は電力小売事業者「エネット」から一括して電気を買い、マンションの各世帯に販売している。このため、東京電力とは別の料金設定ができる』という内容だ。
　
　東日本大震災と原発事故により、今後のエネルギー政策（自然エネルギーへのシフト、発送配電分離⇒完全自由化）の動向が注目を集めているが、この記事でも分かるとおり、電力の一部（業務用や産業用）については、既に規制緩和されている。記事は電気エネルギーに関する社会的関心の高まりを受けて、その一形が例示的に示されたものだ。
　この制度の特徴は、集合住宅の規模のメリットを利用したところにある。マンション全体を一つの大口契約者とみなして、電力会社から高圧の事業用電力を一括購入し、変電設備で低圧電力に変圧後マンション内（専有部分）へ配電する。電気代を割安にする目的から、新築時にこのシステムを導入するところが増えていて、変電設備は一括購入する事業者が設備するようだ。（居住者は、一括購入事業者と契約・料金支払を行い、東京電力と直接契約しない）
要約すると、割安な事業用電力と割高な民生用（家庭電源）の価格差を利用した仕組みということになるが、実はこの仕組みを使った事業を東京電力も行なっている。（「東電も家庭向け割安電力　マンションで一括契約」2004/7/28。記事には通常より5％程度安い電気代と書かれている）

以前このブログに書いたが、屋上などマンション共用部には自然エネルギーを利用するときに必要な機器設置スペースがある。敷地や建物の遊休スペースを使って、太陽光発電などでエネルギーの自給自足を図ることは、ある意味で社会貢献にもなる価値ある取り組みだと考えているが、現状具体的な取り組みは遅れている。
将来、そのような取り組みが世間一般に広く浸透する頃には、電力の完全自由化が実現しているかもしれない。その時に、記事のような価格差を逆手にとった方法の有効性は評価されるのだろうか？時代遅れになっている懸念はないか。そのように考えたとしても、現時点で出来ることとしては、電気料金節減の一つの有効な手段であることは間違いないと言えるだろう。
既存マンションは目先のコストダウンを考えるより中長期的な視点で物事を考える必要がありそうだ。

【用語解説】
　1995年　電力会社に卸電力を供給する発電事業者の参入が可能になる。
　　　　　　 大型ビル群など特定の地点を対象とした小売供給が特定電気
         　  事業者に認められる。
　2000年　2,000kw以上で受電する大需要家に対して、特定規模電気事業者
              による小売が認められる。
　2005年　特定規模電気事業者の基準を50 kw以上に改正。

「新宿高層ビル揺れ13分」という見出しの記事が4月19日朝刊に掲載された。
1月のこのページに『ゆっくり揺れ対策　超高層に義務付け』記事のことを書いたが、震度5強が襲った東京・新宿超高層ビルで、横揺れを計測した結果とそれを受けての国の対応が報道されている。
調査は新宿の超高層ビルに本社を置くあるゼネコン大手が行なったもので、関東平野で6分以上の揺れだったときに、超高層では、制震装置が設置されていたにもかかわらず、13分間にわたって揺らされ続けたとの内容だ。
記事では、観測による揺れを次のように紹介している。
地震発生から揺れ始め、約2分後には長周期地震動が到達し、建物が横に大きくしなり始めた。約6分後にピークとなり、最上階（54階・223㍍）は3秒間に108㌢、高さ約100㍍の28階は3秒間に52㌢動く横揺れがしばらく続いた。その後少しずつ収まった。制震装置（揺れを2割程度吸収したとみている）がなければ、最上階はピークには3秒間で140㌢の横揺れになり、それだけ揺れると立っていることが難しいようだ。

これを受けて国交省は、1月に決めた「新たに建てる超高層マンションに、長周期の揺れも考慮した耐震強度を義務付ける方針」に基づき約8分間の揺れを想定するよう基準を強める予定だったが、想定を大きく超えたことを重く見て、再検討する模様だ。制震装置などを入れ、より揺れにくくするような設計を求めるとみられている。

長周期地震動による被害を防止する観点から考えて、横揺れ対策基準を強化することは必要なことだと思うのだが、他方、超高層マンションの管理費は一般のマンションに比べて十分割高なことを考えると、管理費等の更なるアップにつながるのでは、と気になる。建築設計業界には、できるだけ低コストで「安全・安心」希望が実現する新技術開発を期待したい。

【用語解説】
長周期地震動　　　地震の揺れの一つ。数秒の周期でゆっくり揺れ、人は感じにくい。大きな地震ほど起きやすく、遠くまで伝わる。関東や大阪、名古屋などの厚い堆積層がある平野部で揺れが大きくなる。
建物には「固有周期」という揺れやすい周期があり、地面の揺れの周期と重なると揺れが増幅される。長周期の揺れは高い建物の周期と重なりやすい。2003年の十勝沖地震では震源から250㌔の石油タンクが揺れ、火災が起きた。

　3月11日午後2時46分、宮城県沖太平洋でM9.0の巨大地震が発生した。直後に大津波の襲来を受け、東北から関東にかけての広い範囲で、あの阪神淡路大震災（平成7年1月17日発生）をはるかに上回る甚大な被害をもたらした。今日現在の死者・安否不明者が約30,000人と膨大な数にのぼり「東日本大震災」と仮称されるこの地震・津波災害は、「東京電力福島第一原子力発電所事故」を誘発した。こちらの方は3週間余り経過しても原子炉を安定状態にすることができず、悪戦苦闘している。関係者、特に現場で設備修復作業等に携わっている人達のご努力には感謝しているが、この社会全体を覆っている重苦しい雰囲気が払拭されるよう、一日も早い事故処理と安全宣言を期待している。

　原発事故の影響で必要電力の確保が難しくなったとして、東京電力は計画停電(輪番停電)を始めた。現在の供給力は他電力会社からの融通分を加味しても3,800万㌔Ｗ程度のところ、電力需要がそれを上回りそうなので、電力不足による社会混乱を最小限に止めるために、特定の地域をグループ分けして必要の都度、電力需給調整を行なっている。
　電力の需要には季節変動があって、夏の冷房季と冬の暖房季がらくだのふたつこぶを描く。その他は中間期と位置づけられる低需要期で4、5月は計画停電をしなくてよさそうだが、6月以降は休止中の火力発電所の稼動等供給体制強化策を講じたとしても、電力不足は避けられない見通しとの説明だ。
　戦中・戦前の大停電や第一次オイルショック(1973年)後の電力使用制限令を知らない世代にとっては、初めて経験する困難な出来事だが、国民の叡智と社会全体の協力で、この難局を乗り越えなければならない。

　現在の計画停電については、対象地域に偏りがあり、対象とされた地域からは公平性を欠く施策だとの不満が出ている。これから暫くの間は電力不足が続くと想定されていることや、計画的生産活動に配慮すべきこと等を考えると、電力需給調整策は「計画節電」に舵がきられていくものと見られている。
　電力需要のピークを下げるには、休日を平日に振り替えて需要を均す「分散休日」「輪番操業」「時間差操業」や店舗、事務所などの「照度低下」「室温管理」等の節電施策が必要だが、比較的統制がききやすい産業界とは別に、「電力需要の4割を占める家庭用や零細事業者など小口契約者の動向が大きな課題になる」と指摘されている。
　他方、供給電力増加策としては、企業等が所有する自家発電設備稼動による電力調達や（家庭用に有効な）太陽光発電の普及促進等が検討されるものと思うが、それらの施策を総動員したとしても、電力不足を解消できる保証はないので、一層の国民的努力が求められている。

　このような社会状況の中で、マンション管理組合ができることは何かを考えてみた。三つのことが思い浮かんだ。一つは共用部で使用する電力を節約することだ。
 マンションの共用部で一番電気を使いそうな所を考えてみよう。まず頭に浮かぶのは、廊下の照明とエレベータだが、それらに次のような具体策を施しては如何だろうか。
・ 共用廊下の照明時刻変更、数量の間引きによる照度下げ
・ エレベータ（複数設置の場合）の間引き運転
・ 大規模マンションの自家発設備の稼動　
特に、マンションの共用廊下照明は、その設置台数が多いのと、遠めにも目立つところから、大型の豪華客船にも似て浪費の象徴的存在と見なされる場合がある。社会ニーズへの対応等を併せ考えると、何らかの対策が必要だ。
  二つ目は組合員に対する啓発活動。組合員に対する啓発活動は、このような節減施策を円滑に実施するためにも必要があることを理解して、念を入れなければならない。屋内非常階段など日中でも暗い所ができてしまう場合もあると思うが、そのような所には「自転車用乾電池式LEDライト」や「乾電池式ランタン」あるいは要所に「懐中電灯」を置いて、危険防止と安全確保に努めるなどの配慮が必要になる。建物の構造や建築設備はマンションごとに区々なので、自らの建物等を再点検して、自分達にあった対策を行なうことが必要だ。そして、一人ひとりの組合員が、協力して節水すれば、給水・排水系統のモーター電力を節約できるのだから、そのような事も含めて啓発したらよい。
  三つ目は（省エネ）LED照明器具への交換工事や太陽光発電設備導入といった少エネ策の推進と自前電力調達だ。以前このブログに「マンション屋上へ太陽光発電を設置」記事を書いたが、使っていない所を有効活用して社会に貢献できるほか、新たに「原子力から自然エネルギー」という社会的要請が加わったことを考慮すると、「計画節電」時の有力対応施策として、真剣に考えてみる必要がある。また、LED照明器具については、初期投資額が蛍光灯に比べると高いという難点があるが、ランニングコストは安いこと及び「節電」という社会ニーズに応えるために、「みんなが使っているみんなの照明」を改修して、オピニオンリーダー的役割を果たしてはどうか。

  終わりに、朝日新聞天声人語を紹介したい。「途切れた日常が、遠慮がちに戻り始めた。月が替わり年度が改まるこの機に、せめて気持ちだけでも切り替えたい。」

【用語解説等】
今夏の供給能力：4,500万㌔W（午後1～3時頃のピーク需要は節電効果を織り込んで5,500万㌔W）〈昨年のピークは6千万㌔W〉
1974の電力制限令：電気事業法27条に基づく強制措置。火力発電所の使用燃料を節約する目的（総量規制）で発動した。
この夏の使用制限：需要が供給を上回った瞬間に起きる大規模停電を避けることが目的で、ピーク時の「使用最大電力」を制限する。
交代休業：工場ごとに期間を区切って操業を止める
企業節電：25％減目標

　3月31日に開催された参議院本会議で、現行子ども手当ての「つなぎ法案」が可否同数になり、議長が決裁して「可決」するという出来事があった。本会議で、可否同数のため議長が決裁するのは、現憲法下では1975年7月にあって以来、36年ぶり2回目のことだという。このことは又、マンション管理運営（総会）についての参考にもなることなので、憲法や地方自治法の条文並びに標準管理規約を復習したい。

　マンション管理組合の総会でも、このようなことが起るのだろうか？
　現行（平成16年版）マンション標準管理規約によれば、管理組合の最高意思決定機関である総会の議事は、「過半数」で決すると規定されている。従って、この標準管理規約に倣って管理規約を制定している管理組合では、このような議長決裁は起らないことになる。
　実は、マンション標準管理規約のこの規定は、平成16年に改正された箇所だ。旧（平成9年版）の標準管理規約はどのように規定していたかを調べると、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる」とされ、今回の出来事の根源である憲法の国会編や地方自治法の同様規定と同じ表現が明記されていた。
　管理組合運営を継続して適正に行なっている管理組合を除いて、他人任せの組合員が多い管理組合や、管理を放棄または放任している管理組合では、管理規約の見直しが行なわれていない可能性があるので、このようなことが起り得ると言えそうだ。
　そのことが法律違反というわけではないので、直ちに問題になるというものでもないが、みんなで決めた管理規約が古くて時代に合っていない、ということは問題だろう。
　旧規定を使用している管理組合が注意しなければならないのは、議長としては、最初に区分所有者として議決権を行使するか、もしくは最初は議決権を行使することなく可否同数の場合に始めて議決権を行使する、のどちらかを選択すべきという点だ。議長になった区分所有者が、議決権を結果的に2回行使することになる方法では問題があるので、地方自治法を参考にしたほうが理に適っている。

　現行のマンション標準管理規約に規定されている過半数決議のほうが、すっきりとして分かりやすい。マンションの資産価値は、共用部を中心とした管理で決まる側面が強いことを考えると、管理組合の最高自治規範である管理規約は、法律改正があった場合や、管理に関する考え方が進歩したときには、それらに基づいた改正を適宜行なって、その時代のニーズに合った形にしておきたいものだ。

【用語解説等】
●標準管理規約の変遷
昭和57年（1982）建設省が「中高層共同住宅標準管理規約」を発表
昭和58年（1983）一部改正
平成  9年（1997）一部改正
平成16年（2004）大改正。名称も「マンション標準管理規約」に変更

●標準管理規約第47条（総会の会議及び議事）
総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

●憲法第56条　両議院は、各々その総議員の3分の1以上の出席がなければ、議事を開き、議決することができない。
2　両議院の議事は、この憲法に特別の定めのある場合を除いては、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

●地方自治法第113条
普通地方公共団体の議会は、議員定数の半数以上の議員が出席しなければ、会議を開くことができない。
●　同　第116条　
この法律に特別の定めがある場合を除く外、普通地方公共団体の議事は、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数の時は、議長の決するところによる。
2　前項の場合においては、議長は、議員として議決に加わる権利を有しない。

　先月、「マンション発売22％増　昨年の首都圏6年ぶりに好転」という見出しの記事が新聞に載った。2010年に首都圏で発売されたマンション戸数が前年比22.4％増の約4万4千戸で、前年より増えたのは2004年以来6年ぶりのことだという。ただ、年間の販売戸数が増加に転じたとはいえ、まだ最盛期（2000年）約9万6千戸の半分に満たない水準なのだそうだ。2000年と聞いて思い出したことがある。
　私的研究テーマとして、中野区内マンションの平均像を検討している。いつ頃建築されたものが多いのか？と思い、データを築年別に10年刻みでプロットしてみた。すると2000年から2009年の10年間に建築された物件が全体の35％を占め、他の年代よりも一段と多かった。足立区では、2000年代よりもその前の10年、すなわち1990年から1999年の建築が一番多く、全体の38％を占めていることが分かっていた。マンションの初登場は中野区が1963年、足立区は1968年、バブル期を含む1980年から1999年までの建築が68％を占める足立区、1963年から1979年までの建築が28％を占める中野区など、同じ都内でも山手線内、その周辺部、更にその縁辺部と、マンション発展の歴史や経年事情等に地域間の違いが見られる。

　ところで、2月4日朝日朝刊に三菱地所レジデンスの一面広告が載った。社長インタビュー記事にかこつけたＰＲだが、黒書のところを拾うと、「マンションの質の向上を目指す」「購入者同士の交流を促進する仕組みづくり」と書かれている。
「質の向上」というテーマに異論はないのだが、マンションに求められるものはどんどん多様化しているとして、共用部に多くの施設を設けようとする姿勢は如何なものだろうか。真に顧客のことを考えてのことであるならば、分譲後の管理運営面に配慮した形、管理組合が混乱することなく運営できる分かりやすさと、組合員から受け入れられるコストで運営できるものでなければならないのだが、その辺りの検討は充分なのだろうか。仮に検討不十分であったとしたならば、それは単なる分譲時の販売促進策に過ぎないことになり、賛成しがたい。
 「購入者同士の交流を促進」に関しては、一歩進めて（購入後の）組合員同士の交流を意図していただくとありがたい。購入者という熱い段階で交流を意識付け、その流れを管理組合発足後のコミュニティ形成につなげることができたならば、こんな好ましいことはない。良好なコミュニティは、生活上のトラブル抑止に効果があることは定説であり、トラブルが少なければ管理組合運営もスムーズだ。そして結果的に管理会社も楽をできる、というつながりになる。
　それにしても、分譲会社のトップが、「コミュニティ作りを重視したマンション」と言うようになったのは、時代が変わったということか。

『「ゆっくり揺れ」対策　超高層に義務付けへ』という見出しの記事が1月11日、朝日一面トップに掲載された。
　「震源から遠く離れた高い建物を、大きく揺らす危険がある長周期地震に対応するため、国土交通省は新たに建てる高さ60m以上の超高層ビルやマンションに、長周期の揺れも考慮した耐震強度を義務付ける方針を固めた」という内容だ。
　これまでの（耐震強度の）構造計算は主に、阪神大震災のような短い周期の地震を想定していたが、超高層建物が急速に増加したこと、長周期地震では超高層建物の高い階ほど揺れが大きくなること、上層階では家具が数メートル動き、転倒する家具が凶器に変わる危険性があること等の指摘を受けて、長周期地震でどれだけ揺れるかを構造計算でシュミレーションすることを義務化することにした模様だ。新築の超高層マンションでは、家具が固定しやすくなるよう、壁や天井を裏から補強する下地材を設けるなど、転倒防止策を講じることも義務付けるらしい。
　すでに完成した超高層ビルやマンションでも、長周期地震に耐えられるかどうかの点検を任意で求める方針とのことで、その結果大きな揺れが予想される建物は、はりや柱に揺れを吸収する制震装置を設けて補強するなど、追加の対策工事を促すとのこと。

　以前管理に携わった30階建てマンションには、揺れを吸収する制震装置の設置はなかった。素人考えだが「高層建物は、竹のようなしなやかさによって地震エネルギー等を分散・受け止めているのだから、揺れることは当たり前」くらいに思っていたので、「免震構造」や「制震構造」といっても、そのメンテナンス費用の多寡のほうに興味があるのみで、構造上の不自然さは感じなかった。幸い大きな長周期地震の発生はなかったので、被害に遭うこともなかったのだが、ちょっとした地震でも、屋上に設置された受水槽等から水がすぐに溢れる、ELV機械室に設置された地震計の振れが大きいなどから、「地面と上では揺れ具合が違う」という実感はもっていた。
　長周期地震による被害を防止する観点から考えて、この改正は必要なことだと思うのだが、他方、超高層マンションの管理費は一般のマンションに比べて十分割高なことを想起すると、管理費等の更なるコストアップにつながるのでは、と気になる。景気が悪い中、「安全・安心」にかける費用負担は、どの程度が妥当なのか考えてみる必要がある。

【用語解説】
長周期地震　　　1回に揺れる周期が長いほど震源から遠くまで揺れが伝わる。周期が1秒以下の短い揺れでは木造住宅が被害を受けやすいが、周期が長くなると超高層マンションが揺れやすくなる。1985年のメキシコ地震では震源から400キロ離れたメキシコ市でも高層ビルが倒壊した。