自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

3月27日夕刊に「マンション登録看板倒れ」という記事が掲載された。『マンション未来ネットとは、マンションの管理費や修繕積立金の額、修繕の履歴・計画などマンションの管理にかかわる約300項目の情報を登録し、インターネット上で第三者が閲覧できる仕組み。情報がオープンになる事により、住民の意識や資産価値の向上が期待できるとして、国土交通省が助成している事業だが、05年10月から現在までの登録件数は350件にとどまっている。』

自分が住むマンションの維持管理費用が妥当なのか？といった事を調べたいと思っても、現状は折込チラシから管理費情報を入手したり、知り合いを通じて近隣マンションの情報を得るぐらいしか方法が無い。また、情報量が限られている場合は、判断材料に使ってよいのか、といった課題がある。身近な問題が、暗中模索状態にあることは明らかなのに、課題解決の有効手段として期待されるマンション未来ネットの普及が思惑通り進まないのは非常に残念だ。

マンション未来ネットは単に情報量が増えるだけではない。その情報を多くの人が意識する事になり、それを通じて管理の質が向上する事は間違いないと思う。分譲マンションで生活する方は一考をお願いします。

【川口エリア人口：74万人（川口市49万人、鳩ヶ谷市6万人、蕨市7万人、戸田市12万人）】

概況：川口地区は、都心へ30分というアクセスの良さと、川を挟んで向いあう赤羽周辺よりも割安感があるところから、マンション需要が高く、比較的早い段階から開発が行われた。（そのため、築30年を超える建物は足立区よりも多い）また、近年はキューポラ跡地に超高層マンションが林立し、その都市景観は一変した。中でもエルザタワー55は、その高さと大きさで他を圧倒しているが、ライオンズマンションの旗艦として超高層マンションの先駆け的存在であったことは良く知られている。戸田地区は、陸の孤島と呼ばれた時期もあるようだが、1985年に埼京線が開通してからは、都心へのアクセスが向上して人気の地区となっている。

川口エリアの「管理費」平均㎡当り単価（規模別・築年別）・超高層を除く

20.03.時点のデータ

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　単位：円

	200戸以上	100~199	60~99	45~59	30~44	30戸未満
平均戸数	308	142	77	51	37	23
96~06	145	145	163	168	180	206
85~95	161	155	179	183	204	235
74~84	115	138	171	164	169	171
合計	137	145	169	174	188	215

 

全体【660棟】平均㎡単価＝181円

 

★　管理費はマンションの規模に反比例し、規模が小さくなるに従い㎡当り管理費は高くなる。

★　不動産バブル期〔85~95年〕に建築された物件は高い

★　〔74~84年〕の特色

・〔74~84年〕に建築された60~99戸は管理員住込み型が多い（43％）

・〔74~84年〕に建築された30~44戸の約2割は自主管理

・〔74~84年〕に建築された30戸未満は約3割が自主管理

 

★管理費平均月額＝11,780円 

 

◇◇◆◆

****地区相場比較では、足立区より1割ほど安くなっている****

****自宅の管理費が地区相場より2割以上高い場合は、当委員会又は地元のマンション管理士に相談してみる事をお勧めします。****

 

※足立エリアとの比較は上部グローバルナビゲーション「管理費の研究」からどうぞ！

「現在の管理費は高すぎる」「管理費の内容がよく分からない」「管理会社の対応が悪い」など、管理組合運営の重要な柱である管理費について不満がある人や、「第三者監査により中身をチェックしたい」「管理組合役員の後継者不足で今後の運営が心配だ」という課題を持った人達の問題解決のお手伝いができるようにと考えて『管理費削減委員会』を立ち上げました。　このブログには、マンション管理運営に役立つ情報を随時書き込んでいくつもりですので、時どきのぞいてみてください。

去る3月1日(土)、梅島の「エル・ソフィア」で第14回目になる標記セミナーが盛大に開催されました。当日は約70名の人達が出席し、「防犯、防災」「トラブル対処法」についての講演と、その後の交流会に参加しました。いずれくるであろう大規模地震に対する備えは何が大切で、そのための必要情報はどこに聞いたらよいか、というような事を、熱心かつ真剣に聞き入っていました。なお、開催に先立って、協力団体(講師二人は足立区マンション管理士会所属）を代表しての挨拶を、私の方からさせていただきました。

＊毎月第３水曜日は足立区の無料相談日です。気軽に利用しましょう。　　申込み先→　juutaku@city.adachi.tokyo.jp

子年に入って早々より、ホームページのデザインをブログ風に改良するため、参考書と首っ引きで取組んできました。この間、ブログ画面が隠れてしまい、どうにもならない時期もありましたが、力強い味方の協力を得て、何とかここまでくる事ができました。ご覧ください。

今朝の新聞によると、『葛飾区内にある70戸規模のマンションで、01年6月から06年4月まで理事長を務めた男性が、修繕積立金口座から103回にわたって約5,000万円を引き出し、着服した疑いで逮捕された。』

この記事から学ばなければいけない事は、管理組合資金出納に関しての内部牽制についてです。こうした事件は、特定の人や組織に権限が集中し、事務処理（印鑑・通帳所持を含む）も同一人(組織）が行っている場合に発生しやすい傾向があります。管理会社に委託している場合は、印鑑を管理組合側が持つ（収納代行方式を除きます）。自主管理の場合は印鑑をAさんが保管したら通帳は会計担当のBさんが持つというように、必ず複数の人の手を経る仕組みにします。繰り返しますが、特定の人(組織）の思い通りにならないように定めておく事が肝要です。（例え面倒でも…）　

特に自主管理の管理組合で、同じ人が何年も理事長をやっている場合は、内部牽制に十分配慮する（カードは作らないこと！）必要があるということを忘れないようにしましょう。