自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

「横浜市青葉区のマンションで高校生が洗剤等で発生させた硫化水素を使って自殺を図った。付近には硫黄のような臭いが漂い、住民50人が避難した。その後消防が一軒一軒安全を確認した後、帰宅した。」との記事が載った。

驚いたのは、化学反応させる方法や、自殺指南が書かれた「自殺サイト」についての噂があることだ。本当だとしたら、そのような非道徳的サイトは徹底的に排除する事を関係者にお願いしたい。

マンションは建築基準法がいうところの「共同住宅」だから、何かが起こった場合、その家だけのことで済まされない事になる。今回のことでも、パイプシャフト等を通じて上階から下階に、あるいは他の要因も重なって毒ガスが隣家に拡散する事が推測される。当然建物内の住民は避難を余儀なくされ（→直接的迷惑行為）、消防による安全確認が終わるまで自宅に帰れない。（→直接的迷惑行為）

次に、当該マンションは「△△△マンション」という有難くない別称をつけられ、評判が地に落ちる。宅建業法の重要事項説明書に特記されると資産価値の低下をまねくことになる。（→間接的迷惑行為）こちらの経済的損害は誰も救済してくれない。

一般に、マンション住民に求められる事は、他者に対する気づかい、思いやり、配慮といった優しい言葉に代表される態度と自己責任ならびに公に対する参加意識だ。今回のような高校生にそうした事を求めるの難しいかもしれないが、少なくとも区分所有者はこうした事をきちんとわきまえていなければならない。

同様の事件が横浜市栄区、札幌市、松戸市のマンションでも発生しているという。こうした行為は家族、親戚、友人そして名前は知らないが同じ建物に住んでいる大勢の人達に迷惑をかけるということに気づいて欲しい。「危険、硫化水素発生中。絶対に開けないで」などという張り紙を教えるのではなく、「迷惑行為は絶対してはいけない」と教えるべきだ。

自分が住むマンションの定期総会が開催された。

今回の総会議案の目玉は規約改正問題。提案議案中、標準管理規約に準拠した改正条文については異論がない。しかし、①管理費等金銭の取扱いを緩和化する条文②規約原本を無効化する条文には賛成できない。実務経験を経た専門家としては、総会の場で理事会と対抗するつもりなど毛頭なかったが、自分のマンションが心配なので、やむを得ず改正案（2つの条項）が非合理的なことと金銭徴収制度緩和化の危険性について説明した。

規約改正問題については、第1期の理事長だった私から第2期理事長に、「標準管理規約改正に伴う改正準備」を引き継いで以来、4人の理事長が課題としてきた事だっただけに、2つの条項のために、他の全てが一緒に否決されてしまったことは非常に残念だった。新理事会が早期に検討し、臨時総会の手続きを経て改正することを要望した。

今回の事で疑問に感じた事は、何故専門家に相談しなかったのか？ということだ。そうすれば、★標準管理規約から逸脱した条項の妥当性判断★議案構成テクニック（考えが分かれそうな議案は分離・独立議案とする等）等について適格なアドバイスがいただけたであろうものを。特に、足立区では毎月第三水曜日に分譲マンション無料相談会を実施しているので、費用負担もないこのサービスを有効活用すべきだ。こういうところまで管理会社が理事に助言してくれたならば、その会社と担当者を見る目も変わってくるのだが…。

 ◆この総会記事関連として、定期総会の進め方（通称：総会シナリオ）が上部グローバルナビゲーション自主管理支援に掲載してあるので参考にしてください。

「分譲マンション相談」の相談員を務めだしてから5年になる。相談に見える人を大別すると、管理組合役員と一般組合員の二つになる。前者の場合は「初めて役員になったが何をしたらよいか」等もあるが、「大規模修繕の進め方は」のように大金を動かす責任を感じてのことや「未収金の回収その他のトラブル対応」がほとんどで、課題が具体的な場合が多い。後者の場合は、管理会社の対応（フロント、管理員、清掃）に関することにコストの多寡が絡んだ話がほとんどだ。そして大概の場合、「管理会社には無視されるし、管理組合に問題提起しても取り上げてもらえない。どうしたらよいか？」ということになる。（これを読まれている皆さん、管理組合役員が質問に答えてあげればよいのでは…と思いませんか）

ところで、多くの管理組合では役員を輪番制にしている。これによって欠員は生じないし、役員になるとマンション管理に関心を払わざるを得ないため、無関心派からの引抜き効果がある等、一定の効用はある。しかし、選出された人達の多くは、「順番だから仕方ない」「一日も早く役員から解放されたい」と消極的に考えている。それらの人達に共通するのは、「自ら学ぼうとしない」かつ「専門家に相談しない」、「管理会社を大いに頼りにする」傾向が強いということだ。実は最大の問題は管理会社を頼りにしすぎる点にある。これでは管理会社の思う壺であって、管理会社にとっては非常にやりやすい相手となるが、それでは組合員はたまらない。

物言う組合員は、自分のマンションをよくしたい思いが人一倍強い。そのような人がたくさんいるマンションは、管理会社の意のままにならないため、管理会社側からの評判は悪い。しかし、管理の中身がきちんとすることは間違いない。熱心な人がいたら立候補を促すなどして、積極的に役員勧誘し、管理組合運営に励んでもらうようにしたらどうか。組合員の利益になることは疑いの余地がないのだから。