自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

広報PRは管理組合にとって重要な仕事である。区分所有法上の管理者が組合員や占有者に物事を周知する手段としては、①居室や届出があった住所へ配付する②共用部に設けられた掲示板を使う③回覧板を活用する④広報紙を利用する⑤インターネットを利用するの五通りある。

一般的な管理組合では、(法で定められた事を除き）情報の重要度に応じて配付、掲示のどちらかを選択し、最重要事項については同時使用したりしているようだ。

ところで、管理会社（又は親会社）が、自社の営業チラシ（不動産仲介）を管理組合の掲示板に掲出しているケースを見かけるが、この行為は管理組合運営上適正といえるだろうか。

結論から言うと、特定の私企業の営利目的手段の片棒を担ぐことになる行為は、「公正・公平」の原則にも反するから、不適正な行為というべきである。

標準管理委託契約書では、事務管理業務の一部として、「理事会議事に係る助言、資料の作成」を規定しているのだから、(営業チラシ掲示：理事会承認済み）だとすると、（理事会に適切な助言をしなければならない者が）不適切な申し出をして、管理者等の信頼を裏切っているように見える。これは、商道徳や契約不履行ということにも関連する事なので問題は更に複雑化する。

適切な助言を行うべき管理会社が、管理者等の勉強不足につけ込んで（組合員サービスとか詭弁を弄して）ミスリードを誘発させてでも自らの利益を追求しようとする姿勢は、決して容認してはならない。

足立区マンション管理士会では例年無料セミナーを開催しています。今年も次の日程で＜知っておきたい建物の知識＞をテーマに開催する事が決まりました。築10年を超え、大規模修繕を計画しなければならない、二回目の大規模修繕を考えているといった方は、屋上防水のことを知っておいたほうがいいと思いますので、スケジュール調整をして是非参加してください。

日　時：H２０年７月５日（土）　午後１時１５分から

場　所：北千住駅西口　千住ミルディス（丸井）１０階　講義室

第一部

　講演１「知っておきたい防水改修の基礎知識」 田島ルーフィング㈱　持田光春氏

　講演２「知っておきたい建物の健康診断」　（仮称）　一級建築士　横村　聡氏

第二部　無料相談会

マンションの管理費に相場はない!!と言われています。(財)マンション管理センターが発行しているQ&A集にもそのような回答が載っています。

本当にそうなのでしょうか。確かに、建物・設備が全て同一仕様といった建造物は存在しない訳ですから、規格品のような相場価格はないのかもしれません。

しかし、例えば30戸規模のファミリータイプならば、（機械式駐車設備など一部の特殊なものを除き）給水・消防・ELV・電気の各設備はほとんど同じでしょうから、相当数のデータを集めて、信頼に足りる平均値を求めることが出来たならば、その平均値をもって相場のように感じることは出来ないでしょうか。

現在足立区内には1,000 棟を超えるマンションが存在します。

私達は、足立区マンション管理士会 会員の協力も得て、約800 棟の管理費データを収集しています。

これらのデータを分析して、「規模別・築年別・㎡当り管理費月額」という形にまとめたページが「足立エリアの管理費研究」です。

◆詳しくは上部グローバルナビゲーション管理費の研究からどうぞ！

最近、築10年超マンションの管理組合設立総会を手伝った。

管理組合設立？何故今頃？と不思議に思う人は多いと思う。「管理組合が無い」と聞いたときは、私も驚いた。

このマンションは、新築分譲直後に分譲主が倒産し、その子会社である管理会社も連鎖倒産。ごたごたしている間に、”ある個人”が共用部の管理を開始し、区分所有者は”状況がわからないまま、何かに流されように黙認した状態？”が続いていた、ということらしい。

それが最近になって、管理費と称して徴されている金銭の使用実績を知りたいと考えた区分所有者が、”ある個人”に実績開示を求めたが埒が明かなかったことを教訓にして、管理組合という組織パワーが必要だ、という認識を持つに至り、そういう人達が増加した結果、今日の状況を迎えることになった。

設立総会ではいろいろな意見・質問が出たが、議論がかみ合わなかったことは①「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法）と「管理規約」の関係②マンションの定義、の二点だった。

●区分所有法は、一つの建物に複数の所有権者がいる場合の、共有部に関する権利・義務等を定めた法律で、民法(一般法）に対する特別法と位置づけられている。

この法律の特徴は、特別な規定（強行規定）を除くほとんどの事柄について、「…規約で定めることができる」と任意条文になっている点にある。要約すると、『みんなの物だからルールはみんなで決めなさい。そしてみんなで決めたことは、みんなで守りなさい』と言っているのだ。

●次にマンションの定義についてだが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（略称：適正化法）第2条に規定されている。簡記すると①所有者が2人以上②専有部分が2戸以上③専有部分のうち、少なくとも1つが居住用であれば法律上の「マンション」に該当する。　（注．平成14年適正化法施行。「マンション」という法律用語が初めて登場したことで有名）

設立総会の方は①設立趣意②予算案③役員人事案が了承され終了した。これから暫くの間はこれまでの総括と、これからの管理組合運営を考える事など、停滞した10年を取り戻す取組みが必要になる。執行部が中心となって、区分所有者の参画を得ながら、適正な管理運営を行っていけるよう、専門家としての指導援助を惜しまないつもりだ。