施行規則の主な改正事項のうち、管理委託契約に関係する項目は、次のとおりだが、
①　管理組合財産の分別管理の方法（§87条2項関係）
②　保証契約の締結（§87条3項関係）
③　印鑑等の管理の禁止（§87条4項関係）
④　会計の収支状況に関する書面の交付等（§87条5項関係）

法律改正があった場合、管理組合の管理者等が気をつけなければいけないことは、管理委託契約書という実務面での大切な書類の中身を変更する必要がある、ということだ。
国土交通省は、「マンション標準管理委託契約書」を公表しているが、今般、法律改正に伴う事項のほか、実務上当事者間でもめそうな事項（例：滞納者に対する督促関係、長期修繕計画の作成関係）についての見解を明らかにするような形で「マンション標準管理委託契約書」を改訂した。
そして改訂された「マンション標準管理委託契約書」は、法の施行日である平成22年5月1日以降、新たに締結する又は更新する「管理委託契約書」から適用されるので、更新期をむかえる管理組合は内容を十分検討して、適法・適正な管理委託契約書を取り交わす必要がある。

※詳しくは上部グローバルナビゲーション「主宰者の実務研究」からどうぞ。

今回の改正は、平成13年に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」により、マンション管理の適正化措置が講じられたが、管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、横領事件等が依然として発生していることから、管理組合財産の保全策ということに軸足を置いた改正になっている。
財産の分別管理の方法は、これまでの｢原則方式｣「支払一任代行方式」｢収納代行方式｣という呼称が廃されたので、一見すると大きな変更があったように見えるが、「収納口座」「保管口座」という名称は実務上これまでも使う場合があったし、内容を精査するとこれまでと大きな違いはないことがわかる。むしろ「収納・保管口座」という名称を含めて、わかりやすくなったのではないだろうか。
今回改正の目玉は、毎月の会計収支報告にある。会計収支報告については、これまで決算期末の1回だけだったものが、毎月報告が義務付けられた。実務上、月次決算を毎月報告している管理会社は、これまでも大手・中堅を中心に見かけることはあったが、今後は全ての管理会社が義務付けられるので、この効果が期待される。
もっとも、毎月報告されたとしても、管理組合側にその中身を吟味できるスキルがない場合は、金銭事故防止あるいは合理的運営といった目的達成はできないので、管理組合の人材育成も肝要だ。人材育成が間にあわない等の場合は、外部顧問や抜打ち監査を依頼するなどの対応を検討するのも一方だ。

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そして『宅配ロッカーで管理』との見出しで、「マンション側の悩みを耳にした宅配ロッカー大手のフルタイムシステム(千代田区）が三井不動産などと協力して自動管理システムを開発、販売した。今年度末までにマンション93棟で約700台が稼動する。1台あたりの初期費用約25万円。」という記事が続いていた。

管理組合がシェアを考えようとしたとき、一番の障害事項は『貸し出し、もどしなどの管理運営をどのようにしたらよいか』ということであろう。その点この仕組みは管理する側の負担が少ないうえ、利用者の使い勝手がよい優れものだ。
宅配ロッカー設備契約の有無との関係などわからないことがあるが、駐輪場が不足している、あるいは2段式駐輪設備では子供椅子つき自転車が入れられないなどの困りごとを抱える管理組合は、初期費用約25万円の多寡を含めて一度検討してみたらどうだろう。

また、行政主導で進められている自転車シェア関係記事「富山市・北九州市　初の事業化」が平成22年5月7日に掲載された。

※二、三日前のことだが、ラジオを聴いていたらイギリス在住の人が、ロンドンの自転車シェアのことを話していた。ロンドン（市が事業主体らしいが未確認）は登録制で、最初の30分間は無料、その後1時間あたり1ポンド（約130円）と報告していた。（22.9.3追記）（時間当たり金額については聞き間違いがあるかもしれないので、興味がある人は自ら確認してください）

マンションには年齢、性別、人生経験や考え方が異なる人、あるいはサラリーマン、自営業、フリーター、会社役員などいろいろな職業従事者、妻帯者や単身者といった家族構成、そして乳幼児もいれば学生、高齢者もいる。そのような雑多な人たちが、一つ屋根の下で隣り合い、上や下に重なり合って生活する共同住宅なのだから、ルールやマナーが必要だということは理解できると思う。自身の価値観や信念に固執することは、一面では立派なことかもしれないが、このような住環境でのコミュニティ形成を前提にした場合は、社会適応性に課題がある「自己中」といわれても仕方ない。動物愛護は大変重要で意義あることであるし、単身者のいやし系としての期待もあるが、愛護の手段は、他者に理解され受け入れられる方法でなければならない。
共同住宅で大切なことは、ルール遵守と少し我慢して他者を思いやる心の二つなのだ。

判決の中で裁判官は、「迷惑を及ぼす恐れのある動物」について「小型犬や猫は含まれ、小鳥や金魚は含まれない」と判断した。このことも参考にしつつ標準管理規約の解説を見ると、第18条（使用細則）のところで次のように記述している。
〔ペットの飼育を禁止する場合〕
第○条　…略…　犬、猫等の動物を飼育してはならない。　ただし書き略
〔ペット飼育を容認する場合〕
第○条　…略…　使用細則及びペット飼育に関する細則を遵守しなければならない。ただし書き略

また、5月23日朝刊に〔かむ・ひっかく　犬や猫から細菌〕　高齢者ら感染死の例　という記事が掲載された。「犬や猫の口の中にいる細菌に、2002年から14人が感染、発症し、うち6人が死亡していることが、国立感染症研究所のまとめでわかった。『カプノサイトファーガ感染症』とよばれるが、実態がよくわかっていない。見逃されている患者も多いと見られ、厚生労働省は24日、関係機関に文書で注意を促す」という内容だ。
この記事については、裁判官が指摘していることとも関連がありそうなので、参考にしたい。

〔参考：人格権〕
生命・身体・自由・貞操などの人の身体的側面に関する利益、および名誉・信用・氏名・肖像などの人の精神的側面に関する利益を総称して人格権とよぶ。民法は、他人の身体・自由・名誉を害すると、不法行為として損害賠償責任を負うことになる旨を規定する（710条）が、他のもろもろの人格的利益の侵害についても同様のことが妥当とする。たとえば、他人の氏名や肖像の無断使用、貞操の侵害、生活妨害なども不法行為となる。また、人格権の侵害に対しては、差止請求権が生じる、とするのが最近の学説および下級審の判例である。〔辞典より抜粋〕

この制度には大いに期待したい。
以前、30階建ての複合用途型（住居300＋店舗等12）の管理組合運営に係わったことがある。最上階は地上から100ｍなので眺望が良い。しかし、いざという時には大きな問題が懸念された。
大規模災害時に懸念されることは、建物損壊を別にするとライフラインの寸断だろう。電気、ガス、水道といった生活に必須な部分が停止してしまったらどうなるか。眺望のよさを楽しんでいた「高さ」が、障害事項にはや代わりする。30階は階段数では約540段。あの金比羅宮785段、伊香保温泉360段にもそん色ない階段の上り下りは、若い人でも大変だ。物を持って上る姿を想像してみよう。その対策として、非常用自家発電装置が設置されているので、燃料がある間はエレベータも動くし水の供給（受水槽分）も心配ない。しかし、燃料供給体制については未検討だから、どの程度有効かはわからない。

現状、高層マンションに限らず大部分のマンションが防災倉庫を備えていない。それどころか、コミュニティ形成に必要な設備（集会室）や大切な管理組合資料を保存する場所がないといった問題に直面しているのが実態だ。分譲マンションの共用部分は必要最小限に止められている。広くすると1戸あたりの分譲価格が上昇し、売りづらくなるからだ。専有部分に強い関心がある組合員予備軍も、廉価なほうが魅力的だ。共用部のことや管理組合運営に関心を示さない予備軍の姿勢にこそ問題があるのだが、だからといって責めることはできない。問題を含みつつも、この関係は今後も変わらないであろうことを考えると、建築基準法の改正（共用廊下等の部分に係る容積率の不算入措置）が効果をあげたように、この制度導入が契機となって、共用部がより使いやすい形に誘導されることは望ましいことだ。既存マンションが羨望の目で見るような運用をおこなってほしい。

駐車場はマンション敷地の内、外どちらなのか、電気自動車充電設備は業者所有なのかなど、管理組合が負担することになる業務、費用等は、この記事だけではわからない。
わからないことは多いが、このような先進的な取組みには好感が持てる。最近の大規模マンションは、便利さや健康志向関連等を売りにしたものが多いが、「あればいいね」程度の設備はいずれ『不要不急」「分不相応な施設」として、管理組合運営の問題児になることが懸念される。しかし、今回のように社会全体が求めるような設備の場合は、その心配はない。

既存マンションでも、一定規模以上のところはこのような先進的な取組みを検討してみてはどうだろう。マンションの価値が上がることは間違いなしと思えるから、設備導入が必要な場合は長期修繕項目に入れるなど、時代を見据えた早目の検討をお勧めしたい。同時に、カーシェア業界の熱意にも期待している。

〔参考〕賃貸マンションの事例（新聞記事）
「三井物産は、自動車を複数の会員で共同利用する『カーシェアリング』事業で野村不動産投信と提携し、野村の賃貸マンション（駐車場が空いている物件）に子会社のカーシェアリング・ジャパン（サービス名『カレコ』）が貸し出し拠点を設けることにした」という記事が載った。（平成21年12月4日朝日）

足立区内でも、1960年代から70年代初頭に竣工した中高層住宅のうち、旧日本住宅公団（現ＵＲ都市再生機構）が開発した西新井三丁目住宅は建替えられているし、最近ではやはり同時代の花畑団地について、取り壊しの上建替えることを決めるなど、その事例はある。が、それらはＵＲ等公営企業の賃貸物件のことであって、分譲マンションの事例ではない。

今回の多摩ニュータウン「諏訪2丁目団地」では、住民の平均年齢が60歳を超す一方、エレベータがないことなどから、約20年の歳月をかけて建替え検討してきたという。そして建替え決議が可決した最大の要因は、建蔽率・容積率のゆとり部分を戸数増にあてて、その販売で得た資金により現在の住民には今の部屋の面積分について新たな負担が生じないように計画したことだと、容易に想像がつく。

築25年を経過しているマンションの区分所有者、管理組合役員は、自分たちの財産の行方に関することなのだから、この記事から決議が成立した最大の要因は何か？ということを学ぶ必要がある。敷地・建物と戸数の関係（建ぺい率・容積率）や建替え時点での組合員構成などを考慮して、「建替えで財産を維持」するのかそれとも「適宜適切なメンテナンスで長持ちさせることを志向する」のか、二者択一で方針決定することが求められる。

現在住む中野区には、有名なブロードウェイをはじめ1960年代のマンションが多数ある。足立区内でも築25年以上の経年マンションは全体の約16％を占める。これらのマンションは、いわゆる旧耐震基準で建設されているので、大きな災害にあう危険性が懸念される。「建替え」「永年使用」についての基本方針が決まっていない管理組合が多く存在すると想定しているが、事実としたならばその原因は、一般組合員の参画意識にこそ問題があるということを指摘したい。定期総会に出席して、将来のあるべき姿を話し合うべきだ。

それは、プラグインといわれる家庭での電気自動車充電設備のことだ。
戸建の場合、車庫の電源を使用するのに何の不自由もないが、マンションの場合は、専有部からコンセントを引くことは困難だから、共用部に何らかの設備をしない限り、プラグインは難しいと考えていた。

今回、宅配ボックス大手の日本宅配システム社が三菱自動車と共同開発したシステム（i-CHARGER)は、宅配ボックスの個人認証方式を用いて、誰がどれだけ電気を使ったかを把握するというもの。充電器に個人を識別するチップ入りの鍵をかざして充電すると、宅配ボックスのデータベースに使用者と電気使用料を記録して、後日、管理組合などが使用者に請求するという仕組みだ。問題は費用だが、配線工事費を除き親機が30万円、子機が1台9万円だというから、それほど高いものには感じない。

電気自動車のこうした設備は、新築マンションでは必須の設備になると想定しているが、問題は既存のマンションだ。組合員の利便性や資産価値の向上といった観点から言うと、最新技術のプライオリティは高い。それほど高価な設備ではないが、在ると無いでは圧倒的な差が生じるから、大規模修繕項目に入れるなど、時代を見据えた早目の手当てを推奨したい。
なお、こうした設備の場合、メンテナンス費用が発生することが多いので、それらを含めて検討する必要がある。

ところで、マンション管理業界を規制する法律は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（通称：適正化法、平成13年8月施行）だ。同法には既に、記事の法案と同じような仕組みと罰則規定があるのだが、法律のタイトル（適正化の推進…）が影響しているせいか、無登録営業は1年以下の懲役または50万円以下の罰金という形で、法案の法人1億円に比べると量刑がかなり軽い。

自らが関係した管理組合が、管理組合を機能させる取組みを進める中で、10数年に亘って管理業務を行ってきた管理業者に退場してもらおうとしたことがある。業者の無登録営業を疑った時点で国土交通省関東地方整備局に確認したところ、担当者の回答は「こちらが接触すると自主管理に変更するケースがほとんどだ」という内容で、一応参考にはなったが問題解決にはつながりそうにない（というよりも問題を複雑化させそう）口ぶりだった。その後、知人から「登録業者の行政指導は地方整備局、無登録営業は警察」と地方整備局の担当者に言われたことがある、との助言を受けた。

冒頭の「追い出し規制法案」と「適正化法」の量刑の違いには問題を感じるが、もっと問題なのは、無登録営業を行っている業者に対する組合員等の態度にある。組合員によっては、違法行為と知りながら、その業者との結びつきを大切にする者もいる。適正化法施行以前からの付き合いで、気心の知れた者との関係は、不法行為を無視できるほど強力な接着力があるらしい。さらに問題なのは、役員の中にも、身に降る火の粉が心配で、警察行政相談にすら行こうとしない消極さがあることだ。多少の逆恨みは買ってでもやる覚悟で物事にあたらない限り、早期決着・早期適正化は難しいことは分かっているはずなのだが、残念だ。

無登録営業という不法行為を禁止し、組合員が主役になって、適切な管理運営を行うことが適正化法の目的の一つと理解するが、組合員が不法黙認しているようでは法の意図は生かされない。自分たちにとっての不利益は計り知れないのだが、そのことに気づいて、自ら適正化しようとしない者は法の救済を受けることができない。

ところで、このようなアンケート調査による民意把握方法は、管理組合運営にあたっても重要で役に立つ主要な方法だ。
例えば、外壁塗装を主とする大規模修繕工事を施工する際には、外部から見ることができない専用使用部分の現状調査や外壁の色選定についての組合員意向調査に使われている。また、ペット飼育可否についての管理規約改正問題などでは、賛成反対の二者択一議論のほか、条件付で認める方法を提案して、嫌ペットの人たちの理解を求めるなど、少しの工夫を加えることにより、多様な考え方、生き方を求める人たちの合意形成に威力を発揮する。

時として役員に対する不平・不満を耳にすることがあるが、そんな時役員側には「ボランティアで一生懸命やっているのに何だ」と、逆不満が生じる。原因は両者の意思疎通の悪さにあるのだが、管理組合運営をどのように行っているかを伝えることは案外と難しい。良好なコミュニティを形成しようと考えたら、役員は民意の把握に意を用いなければならない。

みんなのために何かを行う場合は、その課題に対するみんなの考えを聞く。その一手段として、アンケートを利用する。組合員の考えを知り、その気持ちに応えることが民主的な管理組合運営といえるのだから、念には念を入れて調査し、課題と解決策の周知をかねた手法として活用するとよい。

今日の朝日新聞一面トップを飾ったのは、珍しいことに分譲マンション関連記事だった。「分譲マンション管理費　住まぬ人に増額適法　最高裁判決」と4段抜き大文字が踊る。そして、『マンションの管理組合費の額をめぐり、部屋をもちながら自らは住んでいない「不在所有者」には「居住所有者」より額を上乗せしていいかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁は「上乗せは許される」との判断を示した。管理組合の役員を引き受けない不在所有者と居住所有者との不公平感を和らげる手段として認めた』との解説記事が続く。

最高裁は「居住所有者だけが役員となってマンションの保守管理に努め、不在所有者はその利益のみを享受している」と指摘し、管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだから、金銭的負担で不公平の是正をはかることは合理的だと認めた、とある。

実態調査など各種調査によれば、一定の年数を経たマンションでは、組合員の高齢化と外部居住者数（賃貸化）が、建物の築年数に比例する形で増加することが分かっている。そのような状況になると、役員のなり手がない、気持ちはあっても体が動かない等の理由から、管理組合の執行体制が整わない、あるいは一応は顔ぶれがそろっているが何もできない運営機能不全に陥る。その結果、組合運営のすべてを管理会社任せにする、いわゆる放任状態になる。特に経年マンションでその傾向が顕著なので、そのような場合のひとつの処方箋としては活用できそうだ。同様に、役員体制の不備を補う趣旨で「第三者管理者」（管理者委託制度：20.7月記）という仕組みつくりが国交省で検討されている。

以前係わっていたマンションで、非居住役員が遠隔地から理事会や総会に出席して、自らの財産を守ると同時に、組合員としての義務を果たしている姿に接したことがある。その人は、「上京する時間と費用が負担なので、代わってくれる人がいたらありがたいが、これも一つの義務ですから」と言って、淡々と業務をこなしていた。一般に、不動産活用で収入を得ようとする人は、自分の利益を優先する者が多い中で、珍しい光景に見えた。このような人は少ないのかもしれないが、そういう人も要るということは知っておいたほうがよい。

また、管理組合運営にあたっては、「自らの財産は自ら守る」ということが基本概念だから、業務負荷の不公平感だけに着目して、拙速に協力金を計上しようと考えるべきではない。そのような態度では、何事も金銭的負担で解決を図るという風潮にしてしまうことになり、良好なコミュニティ形成は難しい。

協力金制度の導入にあたっては、非居住者を含めて協力的で前向きな人がいない、役員業務負荷に対しては報酬という形で公平感を担保している、という二つの用件が重なったときに導入を検討したらよい。そして、上乗せ額の水準は管理費額の15％程度を目安に設定することがポイントになりそうだ。

第一部　講演

「足立区分譲マンション管理実態調査」から見えてくる問題点とその解決策

第二部　交流会

日時：　平成21年9月12日　午後1時から

場所：　教育相談センター5階

超高層マンションの売りはなんと言ってもその眺望にあるのだろう。最上階から見る景色は素晴らしいに違いない。しかし注意しなければいけないことは、20階から下に住む人は、そのような特別な景色を楽しめるわけではないということだ。そのほかにも留意すべき点があるので、新規購入を考えている人に向けて何点か指摘しておきたい。
【超高層マンションの特徴】
・管理費が高い→多様な設備、管理形態（常勤）、過剰サービスが原因
・地震（震度4クラス）の影響→（耐震建物の場合）ＥＬＶ停止・復旧に数時間必要
・　　　　　　　　→(免震建物の場合）ＥＬＶ停止はないが、設備メンテ費用が割高
・災害時の対応→30階から避難するのに健常者でも10分以上かかる
・　　〃　　　　　　→30階まで階段で上ると健常者で約25分かかる
　非常階段が混雑する事や、水を運ぶ事を想定した場合、二次災害の危険を感じる
・首都圏での大規模地震が心配されている今日、高齢者や乳幼児、身体に不都合を抱える人等が棲家とすべきものとは言い難い建物の一つと言える。

超高層マンションの管理費は、管理形態の別：①管理員日勤②常駐（昼間：管理員、夜間：警備員）、共用部分の娯楽施設維持費の多寡、取次ぎサービス要員配置などにより、管理委託契約費用が増加する事に比例して、高額になる。
始末が悪いのは、初期設定された内容を変更しようとする場合には、それが良くて購入した人たちの説得に、大きな労力が必要になると言う事だ。
ホテル並み設備やサービスが本当に必要なのか、（あったら便利程度の事か）十分考える必要がある。

日時：H21年7月4日(土）　午後1時15分から

場所：北千住駅西口　千住ミルディス(丸井）10階　講義室

第一部
講演1　マンションの地デジ対応と電波障害関連対策
 講師：総務省　東京都中央テレビ受信者支援センター
講演2　オートロックマンションにおける新聞戸別配達の提案
 講師：日本マンション管理士会連合会 監事　花田　眞 氏

第二部　無料相談会