記事で紹介されている事例は、東京電力の変圧器から「中央電力」というマンション電力サービス会社のものに交換工事したもので、東電からの引きこみはこれまでどおりだが、変圧を中央電力に任せる。この交換工事で、電気代が標準で4割減るという。
大規模マンションは、大口需要家ということから、高圧で受電することが義務付けられている。その高圧電力を、キューピクルにより低圧電力や家庭用電力に変圧して、共用部の照明や専有部の電力に使用している。高圧から低圧等への変圧は、自分たちの敷地内や建物内に設置した自分たちの資産（キューピクル）が行なっているのだ。
電気代が標準で4割減るのは契約単価差を有効に使用するからだ。高圧で受電する「業務用」の単価は、夏以外の昼間は1㌔ワット時あたり約15円、家庭用は約23円が中心だから単価差が8円ある。マンションは、業務用の安い高圧電力を受電しているのに、各家庭は高い料金を東電に払うという奇妙な構造になっているから、各家庭が使用する電力を業務用の配電としてまとめて買うことができれば、各家庭も安くできるのだ。
「一括受電」と呼ばれるこの方法は、電力料金削減の有効な方法なのだが、一番の問題は、全戸が別の電力会社に契約を切り替える必要があることだ。何事によらず全員一致ということはなかなか難しいことだから、契約変更に反対する人は必ず一定数いる。
契約に応じない組合員をどう説得するか。新聞記事の例では、変更先である中央電力が、管理組合に代わって各家庭の説得を行ったと書かれている。電力会社変更に伴う管理組合の業務負担はほとんどなかった模様だ。
事例の管理組合では、「次は電力の買い入れ先を変更することを検討したい。東電が値上げするならなおさらです」とコメントしている。
理事長をはじめとする管理組合の役員が積極的に動いて、管理費の節減に直結する取組みを行なう様子は、頼もしくて好ましい。マンションの管理の適正な運営とはどういうことかを考えさせてくれる。
【参考情報】
24.3.16 発電会社「エネット」（港区2000年設立）が電力を供給している川崎市のあるマンション。料金が東電よりも5％安い。ウェブサイトで今使っている電力がわかる。1日の使用料の変化もわかるので、何が電力を食うのかを意識するようになった。
ところで、今回の値上げについては、契約を無視または消費者の無知に付け込んだような東電の対応に非難の声が起るなど、国民的不信感が増幅している。
当初東電は、4月1日から総ての事業用電力需要家が対象になるというニュアンスで周知していた。そのことの真偽については、最大のインフラである電気が、「大東電との1対1の契約によって供給されている」ということを意識したことがない消費者には、判断が難しかったのはやむを得ない。
地域独占という不正常な状態に慣らされてしまった消費者は、無知になってしまい、総て東電の言いなりだったのだ。ちょうど「おまかせ管理組合と管理会社」の関係のように…。
そして、「契約期間中は一方的な値上げはできない」ことが判明したのはつい最近のこと。契約途中の値上げには利用者の了承が必要なのに、東電はそのことを説明しなかった。そのことを世田谷区長や自民党のＫ代議士のHPで明らかにされて、対応を変えてきているのだ。
値上げ時期は4月1日から。契約始期が4月の需要家は全体の25％。75％は5月以降が契約始期になっているので、4月から値上げを了承する義務はない。
事業用電力料金に該当する管理組合は、契約期間を遵守して更新時期に更改契約を締結すればよいことを理解して、無駄な支出をしないように管理会社を指導しなければならない。
管理会社の担当者から、「東電にはOKの返事をしてしまいました」などと報告されている場合でも、3月30日までに東電に拒否回答をすれば、本来の始期まで延ばせる可能性があるので、至急対応するべきだ。（管理者として）善管注意義務違反との指摘を受けないためにも…。
拒否連絡先： 東京電力（0120-926-488）
【事業用電力】
50ｋＷ以上の電気を必要とする事業所の契約電力のことで規模の大きなマンションが該当する。（小規模マンションの場合は一般家庭用電力）
住居専用の場合は50戸あたりが（事業用と一般用の）分岐点になりそうだが、設備の状況によりことなるため一概にはいえない。20戸未満の小規模マンションでも、1階にコンビニ等がある場合は業務用になる場合がある。
セミナーで使用したレジュメと配付した資料は以下のとおりですが、管理費の評価表については、上部グローバルナビゲーション「委員会案内」の自己診断表と同じなので、省略します。
【用語解説等】
居住者の高齢化問題 《全国マンション実態調査：60歳以上の世帯主》
〈Ｓ55〉7.9％⇒〈H15〉31.7％⇒〈H20〉39.4％
「伝達率」→ 相手への伝わり具合＝説明の仕方×受講者の理解力
人前で話した内容をビデオ再生してみると、自分では100の内容を話したつもりでも60くらいしか表現されていない。いくらうまく話しても80ぐらいしか表現されないと仮定し、更に一般の人が聞いて理解するのは、理想的な場合でも80％くらいと仮定すると、自分の考えが相手に伝わるのは64％（0.8×0.8）程度といえる。
●多くの場合、表現率も理解率も低くて、それぞれ50～60％程度であるから、伝達率は25～30％にしかならない。
●大切なことを伝えたい時は、同じことについて角度を変えて3回以上は理解を求め必要がある。
【セミナー配付資料】
マンションの管理費について △△ レジュメ △△
～管理費等の見直しを考える～
Ⅰ．「管理費等の見直し」について
１．はじめに
・年金生活者にとっての「管理費」とは。将来の展望は？総てお任せでよいの
か？
・管理費とはなにか？ その中身は？
２．管理費の特徴（全国一律ではない） 絶対額は存在しない→相対的比較
・金額に影響を及ぼす要因は何？ 建物立地地域、居室の大小、1棟の
規模、築年、設備状況、管理形態等々
①地域別の高低比較：「三都比較」 初期設定値(初期値)は分譲価格に比例
する?
②居室の大小：物差は？ →「㎡あたり管理費」
計算式＝管理費月額÷専有面積
◇管理費についてのまとめ
３．管理費の見直しについて
①5段階評価で、自らの管理費水準を認識しよう
②ABC分析で大きな費用から内容を知ろう！
③「管理委託契約書」に疑問を感じたら「標準管理委託契約書」と比較して
みよう
・業務の必要性を確認し、仕様書を読み込み精査する。
・履行調査してみよう。（契約締結→履行→確認→請求書受理→支払）
④管理組合の決算書に、「個別費用科目」を表記してコストを見える形に
する
⑤事例研究1（管理委託契約内容の見直し） その他
Ⅱ．「管理委託契約書」を読む （事例研究2）
１．管理組合の支出
・管理委託費
・直接発注費
２．管理委託契約書を読む
・どの業務をどのように行なうか？ その費用は？ 契約期間が管理会社
に有利なケースは
３．外部への直接発注
・直接発注のメリット
・管理会社の協力が得られない？
４．ポイント
【セミナー配付資料2】◆ 管理費についてのまとめ ◆
1.管理費とは、建物や設備の維持管理、共用部の光熱費等並びに管理組合運営
に必要な経費として執行される費用の総称。その負担については、法や規約
に規定され、区分所有者全員が負わなければならない重要な義務とされてい
ます。
2.管理費は、地域や場所、建物竣工時期、1棟の規模、設備状況、管理の方法
等によって負担水準が異なります。
3.維持管理等に必要な各種契約は、契約自由の原則に基づいて行なわれる結
果、「絶対額」という形での金額は存在しません。したがって、管理費の水準は
「相対比較」で判断することになります。
4.部屋の広さの影響を排除した指標を「㎡当り管理費」という。広さの影響を排
除するので、こちらの方が的確な「ものさし」になります。
【足立区内の現状等について】
1.足立区内には１，０００を超えるマンションがあり、管理費月額について言え
ば２，５００円から２７，６００円まで、幅ひろく分布している。 管理費は
専有部面積に比例するので、広い部屋は高いということも一因だが、高いとこ
ろと安いところで１０倍以上の開きがある。
《「㎡当り管理費」に置き換えると、安いところは70円、高いところは440円》
2.高いからといって、無駄なお金を支出しているとは限らないが、管理費が高い
場合は、修繕積立金を低くおさえて、合計額で帳尻？を合わせることがある。
帳尻合せは、管理組合運営を管理会社に丸投げしている「おまかせ管理組合」
に顕著に見られる。
3.バブル期に分譲されたマンションは、その分譲時期との関係で注意が必要。分
譲からこれまでの間に、一度も見直しが行われていないところは「おまかせ管
理組合」の疑いがあるので、自らが主体となって評価・検討すべきです。
4.足立区内マンション（ファミリータイプ）の平均㎡当り管理費は約２００円程
度。 これは平均価格だから、下回っている管理組合もある一方で、上回ってい
る管理 組合もたくさんあります。
《管理費自己診断の評価『１』及び『2』に該当する管理組合が、全体の約３割
を占める》
▲まずは管理費自己診断を行って、自分たちのマンションの「管理費水準が世間
と比べてどうか」を評価してみましょう。
●評価『１』及び『2』に該当する管理組合は、その負担が世間一般よりも割高
なので、専門家に相談する等、適正管理費へ置きなおすことを勧めます。
新宿区が実施したマンション調査では「日頃困っていること」として、54％の管理組合が「役員のなり手不足」を上げている。このことからもこの問題が深刻さを増していることは間違いない。なり手がないことの具体的な影響は、役員数が定数に満たないため理事会が機能しないケース、又は同じ人が繰りかえし役員になって員数あわせをするような形となって現れる。
基準作りでは「所有者以外の第三者も役員になりやすくする」ということだから、「役員数が定数に満たないため理事会が機能しない」や「同じ人が繰りかえし役員になって」の負担解消策としては有効かもしれない。
しかし、視点を変えて問題の本質を考えた場合はどうなのだろうか？この問題の根底にあるのは、無関心組合員の増加ではないのか。「総会を開いても白紙委任状ばかり。出席者はいつもきまった10人ほど」という記述の裏にある「責任感も義務も感じない組合員の存在と、そういう人がほとんど」という状況の方が問題なのではないか。
ここを終の棲家と考える人は、維持管理をしっかりして、よりよい環境や住み心地の良さを保持したいと考える。他方、他者に無関心な人や転売・転居を考える人、不動産は利潤を求める手段と考える人たちは、管理運営に興味は薄い。入居当初は子育てを通して交流があるが、子どもが家を出ると親の世代が残り、やがて親が亡くなると部屋は賃貸に出される、というのはよくある形だが、賃貸が増加すると「マンションの管理は誰かがやること」「例えば管理会社」がやることだ程度の発想が蔓延する。
管理組合が一部の人たちの努力によって維持・運営されるとしたならば、衡平の観点から考えて、役員報酬などでその労に報いる対策が必要だが、それ以上に重要な課題は、熱心に取組んだ人たちの成果を、結果的に享受する無関心で非協力的な組合員に対する施策ではないか。
組合員としての義務を果たそうとしない無関心で非協力的な区分所有者に対して、運営に関心を持たざるを得なくなるような形、強制力のある仕組み（成果や享受する利益に見合った負担を付加するなど）を作ることが求められている。例えば外部居住者に対する協力金の徴収のように。
【参考情報】
①H23.7「標準管理規約」の一部改正。居住していない所有者も役員になることができる
②国交省によると、マンション管理士や弁護士などの第三者が管理組合の責任者を務めている組合は全国に5％ほどある。
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居室の玄関ドアや外部に面した窓やサッシ類は一部を除いて共用部なので、区分所有者が勝手に工事を行なうことはできない。築年数が高じたいわゆる経年マンションでは、断熱等に課題がある場合があって、結露やすきま風といった居住性の悪さに悩まされる。4～５年ごとに行なう長期修繕計画の見直し時にその改善策を盛り込み、大規模修繕工事に必要な資金の積立を行なっていればよいのだが、ことお金の拠出に関しては組合員の合意形成が難しいらしく、国交省が5年ごとに行なう実態調査結果を見ても充分に配慮されているとは言えないのが現状である。
手持ち資金を上回る大規模工事を行なおうとする場合にどうするか？
これまでは組合員から一時金を徴収するあるいは住宅金融支援機構等の金融機関から借入する、この両方を使って資金調達するといった方法に限定されていた。
そのような中、大規模修繕工事のある部分だけが対象とはいえ、資金調達面での不安を解消できる選択枝ができるということは、建物等の維持管理面で有効な手段の一つになるものと期待される。
問題はコストパフォーマンス面だろう。
記事によれば、52世帯規模で、玄関ドア交換、窓はペアガラスで古いサッシの内側にはめ込む「カバー工法」、全体では167セットを交換し、費用は約3,250万円だったとある。
それを月々約30万円、10年のリースにし、10年後に所有権が管理組合に移る仕組みで契約するとのことだから、単純計算では、1世帯あたり3.2セットを62.5万円で施工し、借り物の金利は約1～2％となるようだ。
これが高いか安いかは、建築士等専門家の工費判断を待たなければならないが、先に述べたとおり、大規模修繕工事では緊急性の高い工事が優先され、居住性能向上等の改良工事については組合員の合意形成が得づらい状況のなかで、一つの有力な選択枝となりうることは喜ばしいことだ。
経年マンションで結露等の悩みを抱える管理組合では、長期修繕計画を見直す際に改良工事を追加するなど、住んでいる人達がいま現在を快適に生活できるよう配慮してはどうだろう。
なお、この事業はＬＩＸＩＬ（旧トステム）と三菱ＵＦＪリース、ＹＫＫ ＡＰと東芝ファイナンス、三協立山アルミとオリックス等が事業化しているとのことなので、興味がある方は問い合わせてみるとよい。
東日本大震災後の原発事故が、その終息時期が見えない中、現実の政治課題である「再生エネルギー法」が審議されているこの時期に、新たなそして大変楽しみな技術が実用化に近づいた、との記事が載った。
それは、「塗る太陽電池」の事だ。
太陽光発電のことは、これまでもこのブログに書いてきたが、結晶シリコンをガラス板で挟んだパネルを太陽に向けて設置する機器で、屋上等に広いスペースが必要だ（逆にいうとスペースという制約がある）という程度の知識しかなかった。
今回、三菱化学が開発した技術は、炭素化合物を使ったもので、乾いて固まると「半導体」の役割を果たし、配線を施せば光に反応し電気を起こす。「塗る」ものだからマンションやビルの壁、車のボディーで使える。（その他のイラスト例示として工場の屋根、高速道路の防音壁が書かれていた）
太陽光パネルは厚さが数センチ必要だが、この方式だと1ミリ弱で済み、重さも同じ面積なら、結晶シリコン系の10分の一未満に抑えられるという。しかも量産しやすい技術とのことなので、紙面にコスト面の記述はなかったが、筆者の経験から言うと低コストの期待が大きい。
2013年ごろに出回ることになりそうとのことだから、いまから2年後が楽しみだ。
このような新技術は、新築マンションでは必須の設備になっていくと想定しているが、問題は既存のマンションだ。組合員の利便性や資産価値の向上といった観点からいうと、最新技術のプライオリティは高い。それほど高額な設備ではない反面、在るとないでは圧倒的な差が生じる設備だから、長期修繕計画を見直す際には修繕項目に追加するなど、時代を見据えた新技術導入を念頭に置いて、早めに手当てすることを推奨したい。
なぜこんなことになっているのだろうか？住みたくても住めない家。倒壊して二次災害を発生させるかもしれない我家。そんな危険な建物になってしまったので、公の力を借りてとりあえず解体だけはしておきたい、というのが管理組合の主張だと思うのだが…。
マンションの権利関係は、民法の特別法である「建物の区分所有等に関する法律」にほとんどのことが規定されている。老朽化等に伴う「建替え」や建物価格の2分の1を超える滅失を復旧する「大規模復旧」については、合意形成手続等を含む諸規定が定められている。また阪神・淡路大震災が契機となって、マンションが全部滅失した場合でも一定の要件の下で多数決により建替えができることにした法律「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（※1）が制定されている。
しかし、本事案のように将来の再建に向けて、その前段階として「解体＝消滅」を先行する場合については、被災区分所有法のような法律がないため、多数決で実施することはできない。紙面指摘のとおり民法§251に基づく共有者全員の同意が必要となる。原発事故でよく使われた「想定外」の出来事が生じたのだ。
法律を前にして身動きが取れない区分所有者と管理組合（※2）を救済するため、早急な立法措置が望まれる。
【用語解説】
「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（略称：被災区分所有法）
大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利
が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建する
ためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定によ
り、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の
5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものであり、1995年
1月の阪神・淡路大震災を受け、同年3月立法化された。
「管理組合」
「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法。1962年公布）第3条
に定める区分所有者の団体。
ただし、建物が全部滅失した場合は、区分所有法の適用はなくなり、同法に
基づいて制定した管理規約も失効する。
※1 多くの管理組合が規約で理事長を管理者と規定している
※2 「マンション管理適正化指針」マンション管理適正化法第３条に基づき、
国土交通大臣が定めて公表する管理運営に関する指針
※3 団塊世代が退職期を迎え、一度に大量の退職者が生じるところから社会
問題化が懸念された
●管理員人件費の妥当金額
詳しくは上部グローバルナビゲーション「主宰者の実務研究」をご覧ください
以前このブログに書いたが、屋上などマンション共用部には自然エネルギーを利用するときに必要な機器設置スペースがある。敷地や建物の遊休スペースを使って、太陽光発電などでエネルギーの自給自足を図ることは、ある意味で社会貢献にもなる価値ある取り組みだと考えているが、現状具体的な取り組みは遅れている。
将来、そのような取り組みが世間一般に広く浸透する頃には、電力の完全自由化が実現しているかもしれない。その時に、記事のような価格差を逆手にとった方法の有効性は評価されるのだろうか？時代遅れになっている懸念はないか。そのように考えたとしても、現時点で出来ることとしては、電気料金節減の一つの有効な手段であることは間違いないと言えるだろう。
既存マンションは目先のコストダウンを考えるより中長期的な視点で物事を考える必要がありそうだ。
【用語解説】
1995年 電力会社に卸電力を供給する発電事業者の参入が可能になる。
大型ビル群など特定の地点を対象とした小売供給が特定電気
事業者に認められる。
2000年 2,000kw以上で受電する大需要家に対して、特定規模電気事業者
による小売が認められる。
2005年 特定規模電気事業者の基準を50 kw以上に改正。
これを受けて国交省は、1月に決めた「新たに建てる超高層マンションに、長周期の揺れも考慮した耐震強度を義務付ける方針」に基づき約8分間の揺れを想定するよう基準を強める予定だったが、想定を大きく超えたことを重く見て、再検討する模様だ。制震装置などを入れ、より揺れにくくするような設計を求めるとみられている。
長周期地震動による被害を防止する観点から考えて、横揺れ対策基準を強化することは必要なことだと思うのだが、他方、超高層マンションの管理費は一般のマンションに比べて十分割高なことを考えると、管理費等の更なるアップにつながるのでは、と気になる。建築設計業界には、できるだけ低コストで「安全・安心」希望が実現する新技術開発を期待したい。
【用語解説】
長周期地震動 地震の揺れの一つ。数秒の周期でゆっくり揺れ、人は感じにくい。大きな地震ほど起きやすく、遠くまで伝わる。関東や大阪、名古屋などの厚い堆積層がある平野部で揺れが大きくなる。
建物には「固有周期」という揺れやすい周期があり、地面の揺れの周期と重なると揺れが増幅される。長周期の揺れは高い建物の周期と重なりやすい。2003年の十勝沖地震では震源から250㌔の石油タンクが揺れ、火災が起きた。
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原発事故の影響で必要電力の確保が難しくなったとして、東京電力は計画停電(輪番停電)を始めた。現在の供給力は他電力会社からの融通分を加味しても3,800万㌔Ｗ程度のところ、電力需要がそれを上回りそうなので、電力不足による社会混乱を最小限に止めるために、特定の地域をグループ分けして必要の都度、電力需給調整を行なっている。
電力の需要には季節変動があって、夏の冷房季と冬の暖房季がらくだのふたつこぶを描く。その他は中間期と位置づけられる低需要期で4、5月は計画停電をしなくてよさそうだが、6月以降は休止中の火力発電所の稼動等供給体制強化策を講じたとしても、電力不足は避けられない見通しとの説明だ。
戦中・戦前の大停電や第一次オイルショック(1973年)後の電力使用制限令を知らない世代にとっては、初めて経験する困難な出来事だが、国民の叡智と社会全体の協力で、この難局を乗り越えなければならない。
現在の計画停電については、対象地域に偏りがあり、対象とされた地域からは公平性を欠く施策だとの不満が出ている。これから暫くの間は電力不足が続くと想定されていることや、計画的生産活動に配慮すべきこと等を考えると、電力需給調整策は「計画節電」に舵がきられていくものと見られている。
電力需要のピークを下げるには、休日を平日に振り替えて需要を均す「分散休日」「輪番操業」「時間差操業」や店舗、事務所などの「照度低下」「室温管理」等の節電施策が必要だが、比較的統制がききやすい産業界とは別に、「電力需要の4割を占める家庭用や零細事業者など小口契約者の動向が大きな課題になる」と指摘されている。
他方、供給電力増加策としては、企業等が所有する自家発電設備稼動による電力調達や（家庭用に有効な）太陽光発電の普及促進等が検討されるものと思うが、それらの施策を総動員したとしても、電力不足を解消できる保証はないので、一層の国民的努力が求められている。
このような社会状況の中で、マンション管理組合ができることは何かを考えてみた。三つのことが思い浮かんだ。一つは共用部で使用する電力を節約することだ。
マンションの共用部で一番電気を使いそうな所を考えてみよう。まず頭に浮かぶのは、廊下の照明とエレベータだが、それらに次のような具体策を施しては如何だろうか。
・ 共用廊下の照明時刻変更、数量の間引きによる照度下げ
・ エレベータ（複数設置の場合）の間引き運転
・ 大規模マンションの自家発設備の稼動
特に、マンションの共用廊下照明は、その設置台数が多いのと、遠めにも目立つところから、大型の豪華客船にも似て浪費の象徴的存在と見なされる場合がある。社会ニーズへの対応等を併せ考えると、何らかの対策が必要だ。
二つ目は組合員に対する啓発活動。組合員に対する啓発活動は、このような節減施策を円滑に実施するためにも必要があることを理解して、念を入れなければならない。屋内非常階段など日中でも暗い所ができてしまう場合もあると思うが、そのような所には「自転車用乾電池式LEDライト」や「乾電池式ランタン」あるいは要所に「懐中電灯」を置いて、危険防止と安全確保に努めるなどの配慮が必要になる。建物の構造や建築設備はマンションごとに区々なので、自らの建物等を再点検して、自分達にあった対策を行なうことが必要だ。そして、一人ひとりの組合員が、協力して節水すれば、給水・排水系統のモーター電力を節約できるのだから、そのような事も含めて啓発したらよい。
三つ目は（省エネ）LED照明器具への交換工事や太陽光発電設備導入といった少エネ策の推進と自前電力調達だ。以前このブログに「マンション屋上へ太陽光発電を設置」記事を書いたが、使っていない所を有効活用して社会に貢献できるほか、新たに「原子力から自然エネルギー」という社会的要請が加わったことを考慮すると、「計画節電」時の有力対応施策として、真剣に考えてみる必要がある。また、LED照明器具については、初期投資額が蛍光灯に比べると高いという難点があるが、ランニングコストは安いこと及び「節電」という社会ニーズに応えるために、「みんなが使っているみんなの照明」を改修して、オピニオンリーダー的役割を果たしてはどうか。
終わりに、朝日新聞天声人語を紹介したい。「途切れた日常が、遠慮がちに戻り始めた。月が替わり年度が改まるこの機に、せめて気持ちだけでも切り替えたい。」
【用語解説等】
今夏の供給能力：4,500万㌔W（午後1～3時頃のピーク需要は節電効果を織り込んで5,500万㌔W）〈昨年のピークは6千万㌔W〉
1974の電力制限令：電気事業法27条に基づく強制措置。火力発電所の使用燃料を節約する目的（総量規制）で発動した。
この夏の使用制限：需要が供給を上回った瞬間に起きる大規模停電を避けることが目的で、ピーク時の「使用最大電力」を制限する。
交代休業：工場ごとに期間を区切って操業を止める
企業節電：25％減目標
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マンション管理組合の総会でも、このようなことが起るのだろうか？
現行（平成16年版）マンション標準管理規約によれば、管理組合の最高意思決定機関である総会の議事は、「過半数」で決すると規定されている。従って、この標準管理規約に倣って管理規約を制定している管理組合では、このような議長決裁は起らないことになる。
実は、マンション標準管理規約のこの規定は、平成16年に改正された箇所だ。旧（平成9年版）の標準管理規約はどのように規定していたかを調べると、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる」とされ、今回の出来事の根源である憲法の国会編や地方自治法の同様規定と同じ表現が明記されていた。
管理組合運営を継続して適正に行なっている管理組合を除いて、他人任せの組合員が多い管理組合や、管理を放棄または放任している管理組合では、管理規約の見直しが行なわれていない可能性があるので、このようなことが起り得ると言えそうだ。
そのことが法律違反というわけではないので、直ちに問題になるというものでもないが、みんなで決めた管理規約が古くて時代に合っていない、ということは問題だろう。
旧規定を使用している管理組合が注意しなければならないのは、議長としては、最初に区分所有者として議決権を行使するか、もしくは最初は議決権を行使することなく可否同数の場合に始めて議決権を行使する、のどちらかを選択すべきという点だ。議長になった区分所有者が、議決権を結果的に2回行使することになる方法では問題があるので、地方自治法を参考にしたほうが理に適っている。
現行のマンション標準管理規約に規定されている過半数決議のほうが、すっきりとして分かりやすい。マンションの資産価値は、共用部を中心とした管理で決まる側面が強いことを考えると、管理組合の最高自治規範である管理規約は、法律改正があった場合や、管理に関する考え方が進歩したときには、それらに基づいた改正を適宜行なって、その時代のニーズに合った形にしておきたいものだ。
【用語解説等】
●標準管理規約の変遷
昭和57年（1982）建設省が「中高層共同住宅標準管理規約」を発表
昭和58年（1983）一部改正
平成 9年（1997）一部改正
平成16年（2004）大改正。名称も「マンション標準管理規約」に変更
●標準管理規約第47条（総会の会議及び議事）
総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
●憲法第56条 両議院は、各々その総議員の3分の1以上の出席がなければ、議事を開き、議決することができない。
2 両議院の議事は、この憲法に特別の定めのある場合を除いては、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。
●地方自治法第113条
普通地方公共団体の議会は、議員定数の半数以上の議員が出席しなければ、会議を開くことができない。
● 同 第116条
この法律に特別の定めがある場合を除く外、普通地方公共団体の議事は、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数の時は、議長の決するところによる。
2 前項の場合においては、議長は、議員として議決に加わる権利を有しない。
ところで、2月4日朝日朝刊に三菱地所レジデンスの一面広告が載った。社長インタビュー記事にかこつけたＰＲだが、黒書のところを拾うと、「マンションの質の向上を目指す」「購入者同士の交流を促進する仕組みづくり」と書かれている。
「質の向上」というテーマに異論はないのだが、マンションに求められるものはどんどん多様化しているとして、共用部に多くの施設を設けようとする姿勢は如何なものだろうか。真に顧客のことを考えてのことであるならば、分譲後の管理運営面に配慮した形、管理組合が混乱することなく運営できる分かりやすさと、組合員から受け入れられるコストで運営できるものでなければならないのだが、その辺りの検討は充分なのだろうか。仮に検討不十分であったとしたならば、それは単なる分譲時の販売促進策に過ぎないことになり、賛成しがたい。
「購入者同士の交流を促進」に関しては、一歩進めて（購入後の）組合員同士の交流を意図していただくとありがたい。購入者という熱い段階で交流を意識付け、その流れを管理組合発足後のコミュニティ形成につなげることができたならば、こんな好ましいことはない。良好なコミュニティは、生活上のトラブル抑止に効果があることは定説であり、トラブルが少なければ管理組合運営もスムーズだ。そして結果的に管理会社も楽をできる、というつながりになる。
それにしても、分譲会社のトップが、「コミュニティ作りを重視したマンション」と言うようになったのは、時代が変わったということか。
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以前管理に携わった30階建てマンションには、揺れを吸収する制震装置の設置はなかった。素人考えだが「高層建物は、竹のようなしなやかさによって地震エネルギー等を分散・受け止めているのだから、揺れることは当たり前」くらいに思っていたので、「免震構造」や「制震構造」といっても、そのメンテナンス費用の多寡のほうに興味があるのみで、構造上の不自然さは感じなかった。幸い大きな長周期地震の発生はなかったので、被害に遭うこともなかったのだが、ちょっとした地震でも、屋上に設置された受水槽等から水がすぐに溢れる、ELV機械室に設置された地震計の振れが大きいなどから、「地面と上では揺れ具合が違う」という実感はもっていた。
長周期地震による被害を防止する観点から考えて、この改正は必要なことだと思うのだが、他方、超高層マンションの管理費は一般のマンションに比べて十分割高なことを想起すると、管理費等の更なるコストアップにつながるのでは、と気になる。景気が悪い中、「安全・安心」にかける費用負担は、どの程度が妥当なのか考えてみる必要がある。
【用語解説】
長周期地震 1回に揺れる周期が長いほど震源から遠くまで揺れが伝わる。周期が1秒以下の短い揺れでは木造住宅が被害を受けやすいが、周期が長くなると超高層マンションが揺れやすくなる。1985年のメキシコ地震では震源から400キロ離れたメキシコ市でも高層ビルが倒壊した。