自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

『マンションドア・サッシ交換「リースで一斉に」業界参入』という記事が14日、新聞に掲載された。

居室の玄関ドアや外部に面した窓やサッシ類は一部を除いて共用部なので、区分所有者が勝手に工事を行なうことはできない。築年数が高じたいわゆる経年マンションでは、断熱等に課題がある場合があって、結露やすきま風といった居住性の悪さに悩まされる。4～５年ごとに行なう長期修繕計画の見直し時にその改善策を盛り込み、大規模修繕工事に必要な資金の積立を行なっていればよいのだが、ことお金の拠出に関しては組合員の合意形成が難しいらしく、国交省が5年ごとに行なう実態調査結果を見ても充分に配慮されているとは言えないのが現状である。

手持ち資金を上回る大規模工事を行なおうとする場合にどうするか？
これまでは組合員から一時金を徴収するあるいは住宅金融支援機構等の金融機関から借入する、この両方を使って資金調達するといった方法に限定されていた。
そのような中、大規模修繕工事のある部分だけが対象とはいえ、資金調達面での不安を解消できる選択枝ができるということは、建物等の維持管理面で有効な手段の一つになるものと期待される。

問題はコストパフォーマンス面だろう。
記事によれば、52世帯規模で、玄関ドア交換、窓はペアガラスで古いサッシの内側にはめ込む「カバー工法」、全体では167セットを交換し、費用は約3,250万円だったとある。
それを月々約30万円、10年のリースにし、10年後に所有権が管理組合に移る仕組みで契約するとのことだから、単純計算では、1世帯あたり3.2セットを62.5万円で施工し、借り物の金利は約1～2％となるようだ。

これが高いか安いかは、建築士等専門家の工費判断を待たなければならないが、先に述べたとおり、大規模修繕工事では緊急性の高い工事が優先され、居住性能向上等の改良工事については組合員の合意形成が得づらい状況のなかで、一つの有力な選択枝となりうることは喜ばしいことだ。
経年マンションで結露等の悩みを抱える管理組合では、長期修繕計画を見直す際に改良工事を追加するなど、住んでいる人達がいま現在を快適に生活できるよう配慮してはどうだろう。

なお、この事業はＬＩＸＩＬ（旧トステム）と三菱ＵＦＪリース、ＹＫＫ　ＡＰと東芝ファイナンス、三協立山アルミとオリックス等が事業化しているとのことなので、興味がある方は問い合わせてみるとよい。

不祝儀があって、しばらくブログを書くことができなかったが、漸く落着いてきたので、先月（H23.7.19）新聞に掲載された記事のことを書くことにした。

東日本大震災後の原発事故が、その終息時期が見えない中、現実の政治課題である「再生エネルギー法」が審議されているこの時期に、新たなそして大変楽しみな技術が実用化に近づいた、との記事が載った。

それは、「塗る太陽電池」の事だ。
太陽光発電のことは、これまでもこのブログに書いてきたが、結晶シリコンをガラス板で挟んだパネルを太陽に向けて設置する機器で、屋上等に広いスペースが必要だ（逆にいうとスペースという制約がある）という程度の知識しかなかった。
今回、三菱化学が開発した技術は、炭素化合物を使ったもので、乾いて固まると「半導体」の役割を果たし、配線を施せば光に反応し電気を起こす。「塗る」ものだからマンションやビルの壁、車のボディーで使える。（その他のイラスト例示として工場の屋根、高速道路の防音壁が書かれていた）
太陽光パネルは厚さが数センチ必要だが、この方式だと1ミリ弱で済み、重さも同じ面積なら、結晶シリコン系の10分の一未満に抑えられるという。しかも量産しやすい技術とのことなので、紙面にコスト面の記述はなかったが、筆者の経験から言うと低コストの期待が大きい。
2013年ごろに出回ることになりそうとのことだから、いまから2年後が楽しみだ。

このような新技術は、新築マンションでは必須の設備になっていくと想定しているが、問題は既存のマンションだ。組合員の利便性や資産価値の向上といった観点からいうと、最新技術のプライオリティは高い。それほど高額な設備ではない反面、在るとないでは圧倒的な差が生じる設備だから、長期修繕計画を見直す際には修繕項目に追加するなど、時代を見据えた新技術導入を念頭に置いて、早めに手当てすることを推奨したい。

「被災マンション解体できない　　所有者全員の同意が壁」という見出しの記事が7月1日朝刊に掲載された。
『東日本大震災とその余震で、仙台市では60棟が「全壊」と認定されたようだ。このうちの2棟は管理組合が解体を決めたが、実行できていない。解体するには「所有者全員の同意」という壁が立ちふさがっているためだ。
　倒壊の危険があるとして住民は避難。建物は「建替え」か「解体」しか方法がないが、建替えには1戸約1,600万円の負担になる。解体だけなら震災の特例で市が担うため、住民負担はない。理事会は全会一致で「解体」を決めた。』という内容だ。

　なぜこんなことになっているのだろうか？住みたくても住めない家。倒壊して二次災害を発生させるかもしれない我家。そんな危険な建物になってしまったので、公の力を借りてとりあえず解体だけはしておきたい、というのが管理組合の主張だと思うのだが…。
　マンションの権利関係は、民法の特別法である「建物の区分所有等に関する法律」にほとんどのことが規定されている。老朽化等に伴う「建替え」や建物価格の2分の1を超える滅失を復旧する「大規模復旧」については、合意形成手続等を含む諸規定が定められている。また阪神・淡路大震災が契機となって、マンションが全部滅失した場合でも一定の要件の下で多数決により建替えができることにした法律「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（※1）が制定されている。
しかし、本事案のように将来の再建に向けて、その前段階として「解体＝消滅」を先行する場合については、被災区分所有法のような法律がないため、多数決で実施することはできない。紙面指摘のとおり民法§251に基づく共有者全員の同意が必要となる。原発事故でよく使われた「想定外」の出来事が生じたのだ。
　法律を前にして身動きが取れない区分所有者と管理組合（※2）を救済するため、早急な立法措置が望まれる。

【用語解説】
「被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法」（略称：被災区分所有法）
　大規模災害によりマンション等の建物が全壊し、区分所有建物としての権利
　が消滅した場合、残されているのは共有敷地権のみとなる。建物を再建する
　ためには、敷地共有者全員の同意がなければならないとする民法の規定によ
　り、なかなか再建が進まない事態になりやすい。そのため、敷地共有者の
　5分の4以上の多数議決により、再建を行えるようにするものであり、1995年
　1月の阪神・淡路大震災を受け、同年3月立法化された。

「管理組合」
　「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法。1962年公布）第3条
　　に定める区分所有者の団体。
　ただし、建物が全部滅失した場合は、区分所有法の適用はなくなり、同法に
　基づいて制定した管理規約も失効する。

9月1日付夕刊に「耐震改修国が直接助成 来年度から一戸当り30万円」との見出し記事が掲載された

『戸建て住宅やマンションの耐震改修を促すため、国土交通省が戸当り一律30万円を国費で助成する新制度を来年度から導入する。
同省の調べでは、現行の耐震基準を満たす戸建て、マンションの割合は2008年で全体の79％。約950万戸が基準を満たしていない。政府は2015年までに9割まで引き上げることを目標としており、今後5年間で約450万戸の耐震改修が必要とされる。
従来の国の助成制度は、改修にかかる費用の23％を上限に、国と都道府県・市町村が折半する仕組みで、個人負担が重いうえ、財政難から助成制度の導入を見送る自治体が多く、マンションの耐震改修では、全市区町村の約2割の351市区町村に限られていた。
新制度では全国一律に、戸建てもマンションも1戸当り30万円を国費で助成し、住んでいる市町村に関係なく助成が受けられるようになる。
また、分譲マンションの耐震診断に、1棟当り上限200万円を国が直接、助成することにする』という内容だ

  平成20年に行った「築25年以上足立区分譲マンション管理実態調査報告」によると、旧耐震基準で建築されたマンションが区内に１６２棟あり、そのほとんどが耐震改修を実施していない。耐震診断・耐震改修工事を検討している管理組合も、回答者の約1／3にあたる37％程度と少ない。
そして、耐震改修を進めるうえでの問題点として、回答者の9割が「費用負担」をあげている。
この報告結果からも分かるように、今後発生するかもしれない地震に備えることと、耐震診断・耐震改修にかかる費用負担を秤にかけると、当面は後者を選択せざるを得ない、という現実が見えてくる。資金問題こそ最大の問題ということに対して、国の直接支援に頼るということは、自主・自立の精神とは入れないものがあるかもしれないが、それにより「安全・安心」な住環境が整うのであれば、こんなうれしいことはない。制度の着実な実行を望みたい。
なお、足立区が現在行なっている助成制度を以下に記するので参考にしていただきたい

●足立区の耐震助成制度(2010.9現在）
昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建築された居住用建物等の耐震診断・改修設計・改修工事費用の助成を行なっています。
①耐震診断助成
診断費用の1／2以下で上限500万円／棟　又は総戸数×10万円／棟と比較して低い額
②耐震改修設計助成
上限300万円／棟（設計費用の1／2以下）
③耐震改修工事助成
上限3,000万円／棟（工事費用の1／3以下）

※助成要件など詳しいことは足立区へ問い合わせてください。
問合せ先：建築調整課　耐震助成係　℡（3880）5317

悪質な家賃取立てから借主を守る「追い出し規制法案」を政府がとりまとめた。これまでは民事トラブル扱いで警察は介入しにくかったが、悪質な取立ては違法行為として禁止。施行後は警察の捜査対象となり、懲役刑が科される。新法では、家賃保証業者は国土交通省への登録を義務付ける。無登録営業は法人が1億円以下の罰金、個人が5年以下の懲役か1千万以下の罰金、という内容だ。

ところで、マンション管理業界を規制する法律は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（通称：適正化法、平成13年8月施行）だ。同法には既に、記事の法案と同じような仕組みと罰則規定があるのだが、法律のタイトル（適正化の推進…）が影響しているせいか、無登録営業は1年以下の懲役または50万円以下の罰金という形で、法案の法人1億円に比べると量刑がかなり軽い。

自らが関係した管理組合が、管理組合を機能させる取組みを進める中で、10数年に亘って管理業務を行ってきた管理業者に退場してもらおうとしたことがある。業者の無登録営業を疑った時点で国土交通省関東地方整備局に確認したところ、担当者の回答は「こちらが接触すると自主管理に変更するケースがほとんどだ」という内容で、一応参考にはなったが問題解決にはつながりそうにない（というよりも問題を複雑化させそう）口ぶりだった。その後、知人から「登録業者の行政指導は地方整備局、無登録営業は警察」と地方整備局の担当者に言われたことがある、との助言を受けた。

冒頭の「追い出し規制法案」と「適正化法」の量刑の違いには問題を感じるが、もっと問題なのは、無登録営業を行っている業者に対する組合員等の態度にある。組合員によっては、違法行為と知りながら、その業者との結びつきを大切にする者もいる。適正化法施行以前からの付き合いで、気心の知れた者との関係は、不法行為を無視できるほど強力な接着力があるらしい。さらに問題なのは、役員の中にも、身に降る火の粉が心配で、警察行政相談にすら行こうとしない消極さがあることだ。多少の逆恨みは買ってでもやる覚悟で物事にあたらない限り、早期決着・早期適正化は難しいことは分かっているはずなのだが、残念だ。

無登録営業という不法行為を禁止し、組合員が主役になって、適切な管理運営を行うことが適正化法の目的の一つと理解するが、組合員が不法黙認しているようでは法の意図は生かされない。自分たちにとっての不利益は計り知れないのだが、そのことに気づいて、自ら適正化しようとしない者は法の救済を受けることができない。

長妻厚生労働大臣は、後期高齢者医療制度や年金問題など重要な政策課題に世論調査を活用する検討に入った。という記事が15日朝刊に掲載された。
世論調査は、まず一般公募モニター100人から直接意見を聞く。次に、有識者約1,000人を対象にしたアンケートで、専門的な問題点を洗い出す。さらに、国民にわかりやすい形でＡ案とＢ案を示し、どちらがよいか大規模なアンケートで選んでもらう。以上3段階方式を考えているらしい。
こうした方式を導入するのは、自民党・公明党政権下に始まった後期高齢者医療制度が、周知不足により高齢者から強い反発を受けたことが背景にある、と解説する。

ところで、このようなアンケート調査による民意把握方法は、管理組合運営にあたっても重要で役に立つ主要な方法だ。
例えば、外壁塗装を主とする大規模修繕工事を施工する際には、外部から見ることができない専用使用部分の現状調査や外壁の色選定についての組合員意向調査に使われている。また、ペット飼育可否についての管理規約改正問題などでは、賛成反対の二者択一議論のほか、条件付で認める方法を提案して、嫌ペットの人たちの理解を求めるなど、少しの工夫を加えることにより、多様な考え方、生き方を求める人たちの合意形成に威力を発揮する。

時として役員に対する不平・不満を耳にすることがあるが、そんな時役員側には「ボランティアで一生懸命やっているのに何だ」と、逆不満が生じる。原因は両者の意思疎通の悪さにあるのだが、管理組合運営をどのように行っているかを伝えることは案外と難しい。良好なコミュニティを形成しようと考えたら、役員は民意の把握に意を用いなければならない。

みんなのために何かを行う場合は、その課題に対するみんなの考えを聞く。その一手段として、アンケートを利用する。組合員の考えを知り、その気持ちに応えることが民主的な管理組合運営といえるのだから、念には念を入れて調査し、課題と解決策の周知をかねた手法として活用するとよい。

20.8.6付朝日新聞に「マンション2000件調査」と題する記事が載った。湾岸地域を中心にマンション開発が進む江東区(集合住宅居住率82％）は、区内のマンション約2000件を対象にした実態調査（修繕履歴、建替え予定、管理方法、防犯設備等）を9月から行う。この調査結果とその他の調査結果は、住宅に関する施策の基本になる｢住宅マスタープラン」を改定する際の基礎資料に用いられる、という内容だ。

ところで、私が住む足立区(集合住宅居住率65％）では現在、｢築25年以上分譲マンション管理実態調査」が実施されている。この調査事業は、「協働｣施策の一つとして企画され、私が所属する「足立区マンション管理士会」が実務面を担っている。江東区と違うのは、区内マンションの16％を占める経年マンション(特に旧耐震基準マンション）に的を絞っていることだ。耐震基準を一つの切り口にしながら、組合員の高齢化問題など、経年ゆえの課題の有無を調査し、今後の住宅施策に反映させていくことを目論んでいる。

この調査業務に従事して、気づいた事が何点かある。

①管理者(理事長）と個人情報の関係

調査員は、足立区が発行した名刺よりも少し大きめの身分証明書を、首から下げて訪問活動を行う。初めてお会いする管理員さんに、用件の説明と｢足立区から理事長宛に調査票が届いているので、その回収に伺いました」と挨拶し、「理事長宅を教えてください」とお願いする。するとほとんどの場合は「○○○室の△△さんです」と教示されるが、｢個人情報だから教えられない」という返答を受ける場合が時々ある。

区分所有法に定める｢管理者」は、組合管理部分の保存･管理･変更等内部的事務はもちろんのこと、外部との紛争時(訴訟等）には当事者への就任権を有するなど、管理組合の代表者としての地位、権限を有している。このことを｢公｣と｢私｣に区分したならば明らかに「公」に属する身分と考えるべきだ。

このあたりの認識が不足あるいは誤解している関係者は、管理組合運営上の｢管理者｣(理事長）と個人情報保護法の関係を再勉強してほしい。

②マンションの｢顔」を考える

業務とはいえ、知らない所を始めて訪問するときは緊張する。そんな時、受付の人から笑顔で迎えられたらほっとするものだ。しかし、多くの場合｢対応が面倒だ！」といった顔をされる。しかも相手は椅子に座ったままだ。窓口の構造にも建築上の課題はある。昔の医院に多く見られた小さなのぞき窓風の作りでは、座っているほうが話しやすそうだ。

座ったままの対応が普通に行われている管理組合は、部外者が受ける第一印象の良否が資産価値評価にも影響を与える、ということを認識する必要がある。

受付等の業務は、管理委託契約上管理員の主要な業務なのだから、接遇ということを再教育する等してイメージアップを図るべきだ。

20.7.22朝日新聞「わが家のミカタ」欄に「管理まかせきり禁物」という記事が掲載された。この紙面は、タイトル「わが家のミカタ」でシリーズ化されているので、掲載を楽しみにしている読者は多いと思う。

今回のテーマは、マンションの管理運営に関する問題の中から、区分所有法が定める「管理者」を、区分所有者以外の第三者に委任することができる制度づくりを国が検討している、という内容だ。

現行の管理者については、標準管理規約第38条2項に「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」と規定されていることを受けて、私が住むマンションの管理規約でも「理事長を管理者とする」としているのが実態だ。

しかし、高齢化が進んだマンション等では管理組合役員のなり手がなく、管理運営に支障をきたすところも出てきている。そこで、管理者を第三者に委託できるように道をつけ、人材不足のマンションでは、お金を負担すれば、第三者が管理運営してくれる、というのがこの「管理者」委託制度だ。

この問題については、管理会社の団体が｢自分達は管理者にふさわしい」と、既に手をあげているようだが、私が所属する「日本マンション管理士連合会」（略称：日管連）でも、重大な関心を持って対応策を検討している。

この問題を考えるとき、基本的な認識として理解しておかなければならない事は、「管理者」は管理組合の立場で仕事をする人、という至極当たり前のことだ。

物事には普遍的ともいえる基本的なことが存在する。テーマである第三者管理者には、契約実務の大部分をゆだねることになると思うが、契約の基本は何だろう。物の購買や役務の提供を考えると、仕様書があって、品質、納期、そして金額が重要な要素だ。（三位一体）　また、契約は競争の原理を働かす必要があるから、縁故等により、知っている企業と随意に契約することは、適正さを欠く行為ということになる。だから、そこには公平の概念が必要だ。

マンション管理業界にどっぷりと浸かっている管理会社の役員や社員が、自社や社内ポジションを無視して、公平な立場で業務（契約事務）執行することは考えられない。

この第三者管理者に関しては、本質的に管理組合の味方であり、管理組合（消費者）の立場で物事を考えることを使命としているマンション管理士こそ、適任だと考えている。マンション管理士が「管理者」として管理会社と交渉をして、その内容をタイムリーに組合員に報告する。そのようにしていったなら、「管理まかせきり」はあり得ない。

「横浜市青葉区のマンションで高校生が洗剤等で発生させた硫化水素を使って自殺を図った。付近には硫黄のような臭いが漂い、住民50人が避難した。その後消防が一軒一軒安全を確認した後、帰宅した。」との記事が載った。

驚いたのは、化学反応させる方法や、自殺指南が書かれた「自殺サイト」についての噂があることだ。本当だとしたら、そのような非道徳的サイトは徹底的に排除する事を関係者にお願いしたい。

マンションは建築基準法がいうところの「共同住宅」だから、何かが起こった場合、その家だけのことで済まされない事になる。今回のことでも、パイプシャフト等を通じて上階から下階に、あるいは他の要因も重なって毒ガスが隣家に拡散する事が推測される。当然建物内の住民は避難を余儀なくされ（→直接的迷惑行為）、消防による安全確認が終わるまで自宅に帰れない。（→直接的迷惑行為）

次に、当該マンションは「△△△マンション」という有難くない別称をつけられ、評判が地に落ちる。宅建業法の重要事項説明書に特記されると資産価値の低下をまねくことになる。（→間接的迷惑行為）こちらの経済的損害は誰も救済してくれない。

一般に、マンション住民に求められる事は、他者に対する気づかい、思いやり、配慮といった優しい言葉に代表される態度と自己責任ならびに公に対する参加意識だ。今回のような高校生にそうした事を求めるの難しいかもしれないが、少なくとも区分所有者はこうした事をきちんとわきまえていなければならない。

同様の事件が横浜市栄区、札幌市、松戸市のマンションでも発生しているという。こうした行為は家族、親戚、友人そして名前は知らないが同じ建物に住んでいる大勢の人達に迷惑をかけるということに気づいて欲しい。「危険、硫化水素発生中。絶対に開けないで」などという張り紙を教えるのではなく、「迷惑行為は絶対してはいけない」と教えるべきだ。

3月27日夕刊に「マンション登録看板倒れ」という記事が掲載された。『マンション未来ネットとは、マンションの管理費や修繕積立金の額、修繕の履歴・計画などマンションの管理にかかわる約300項目の情報を登録し、インターネット上で第三者が閲覧できる仕組み。情報がオープンになる事により、住民の意識や資産価値の向上が期待できるとして、国土交通省が助成している事業だが、05年10月から現在までの登録件数は350件にとどまっている。』

自分が住むマンションの維持管理費用が妥当なのか？といった事を調べたいと思っても、現状は折込チラシから管理費情報を入手したり、知り合いを通じて近隣マンションの情報を得るぐらいしか方法が無い。また、情報量が限られている場合は、判断材料に使ってよいのか、といった課題がある。身近な問題が、暗中模索状態にあることは明らかなのに、課題解決の有効手段として期待されるマンション未来ネットの普及が思惑通り進まないのは非常に残念だ。

マンション未来ネットは単に情報量が増えるだけではない。その情報を多くの人が意識する事になり、それを通じて管理の質が向上する事は間違いないと思う。分譲マンションで生活する方は一考をお願いします。