自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

　ある管理組合から管理会社倒産にともなう業務依頼を受けた。業務の内容は ①倒産した管理会社との債権債務額算定 ②後任管理会社の選定事務 ③その間の出納・会計事務を含む基幹事務 ④後任管理会社への引継ぎ事務である。この ③業務は、当委員会が主戦場と位置づける「自主管理支援業務」に該当する。
　管理会社が倒産し、担当者とはその日から連絡が取れない。全て管理会社任せだった管理組合としては、突然の事なので何から手をつけたらよいのかわからない状態であったという。

　①倒産した管理会社との債権債務額算定
　倒産したB社との管理委託契約は、定額委託料方式で、例えば年1回の設備点検費用も12で除して月額算定されている。各種帳票から契約履行状況を調査したところ、業務は概ね当期の事業計画にそって実施されており、管理組合側の債権は見当たらなかった。業務別履行状況から債権・債務額を算定し、下請け(履行業者）に渡っていない保証金は相殺した。

②後任管理会社の選定事務
　管理会社倒産を機に、設備点検業務等を管理組合の直接契約に変更した結果、一部業務では大幅なコストダウンが実現した。その成果も踏まえながら、今後の管理組合運営の方向性を議論したところ、これまでのように管理会社に全部委託する方式を望む人と、自分達で管理しようという人に割れた。そして結論は、理事長が現役世代で忙しいため、自分達で全てを管理する方法は諦めて、管理会社に部分委託（清掃業務等は管理組合が直接契約する方式）する事を決めた。その後、部分委託仕様書に基づき、管理会社数社から見積りを徴取して、プレゼンテーション、選定委員会審議、総会開催・決定へと進んだ。

③管理会社不在の間の出納・会計事務を含む基幹事務処理
　所謂フロント業務と出納・会計業務(管理費等の徴収方法は振込方式）を当委員会が行い、支払業務は管理組合が小口現金方式で行った。(組合員が）管理費等を毎月振込むのは面倒とは思うが、この作業の都度、自分が支払っている管理費等と、受けるサービスのバランスを考える事ができるのだから、「自主・自立」という意味では良い方法だ。ただし、組合員から管理費等振込金額に誤りが多い等、この徴収方法の課題を知ることができた。

④後任管理会社への引継ぎ事務
　倒産したB社も引継いだNH社も、未収金と前受金の計上方式が間違っていた。NH社の担当者は「発生主義」で計上すべきだとの発言とは裏腹に、年度初月分は前期末の前受金計上すべきだと主張する。ここで言う発生主義とは、企業会計に基づく用語で、支払約定日を債権発生日と考えるべきだから、規約で当月分を前月のいつまでにと明記している場合は、その日が債権発生日に該当する。反対に「現金主義」で計上する場合は、前受金整理になるのだろうが、他経費（期末工事費等）計上との関連からも採用すべきでない。
　実は「現金主義」で整理したほうが、期末未収金を少なく見せられるのだ。管理組合にとって未収金は、早期発見・対応が必要な問題児なのだから、早めに眼に見える形にしたほうが良い。一方管理会社にとって未収金の多寡は、その対応に問題があるのでは…？と疑われる要素にもなりうる問題だから、少ないほうがよい。そう考えると、管理会社が自らの成績を考えて意図的に行っているような気がしてならない。それが一番大事ということは、立場によって違うのだろうか？

不動産の開発・分譲を手がける日本綜合地所が、2月5日、倒産した。以前も書いたが、マンション管理系の関係者が気をつけなければいけないのは、親会社の倒産が子会社である管理会社(日綜コミュニティ）にどのような影響を及ぼすか、ということだ。親会社が倒産したからといって、その子会社が直ちに心配だ、ということにはならないかもしれないが、経営の根幹である人・物・金には、今後何らかの形で影響が及ぶことは間違いない。特に当該会社の分譲物件には、駐車場使用料無料！をセールスポイントにした販売手法や近隣よりもかなり高い管理費を初期設定するなど、分譲後のことよりも、売ることを優先した物件もあるので、注意する事が大切だ。

日綜コミュニティ社は、分譲マンションなど約180棟を管理する管理会社で、高層住宅管理業界の中では、どちらかというと新興の会社だ。新興の会社には比較的新しい物件が多いものと拝察されるが、築浅物件の管理組合というのは、一般に脆弱な場合が多いだけに、その影響が懸念される。（注．足立区内の管理物件数は10箇所未満と推測）

昨秋、米国のある兄弟名会社の破綻から始まった不況は深厚の度を増している。最大の要因はアメリカ型資本主義の欠点が顕在化し、金融商品という名の錬金・拝金思想が馬脚を現したということではないか。アメリカ型資本主義の典型の一つに投資ファンドというビジネススタイルがある。世間のお役に立つ品物を作って流通させる、あるいは良質なサービスを提供して適正な利益を得る、というのが商売の王道だが、投資ファンドは、世の中から資金を集めて効率的な投資を行い、出資者に高額配当することが目的の事業だ。破綻会社を安く買って、効率化とコストダウンで見栄えを良くしてから売り抜ける。そうして得た利益を出資者に還元する。所詮は利益至上主義の覇道の組織といわざるを得ない。先の村上ファンド事件はその典型だ。「サービスに人間の心がこもらないと本当の利益は生み出せない」と言っている経営者の、対極に位置する業界だ。

最近、マンション管理準大手のコスモスライフ社は、ピーエムホールディングス㈱に売られた。この会社は投資ファンド｢ユニゾン」が出資する会社だ。不況下で苦戦するゼネコン(コスモスイニシア社）が資金調達に困って、ファンド換金したのだ。先にも述べたように、ファンドは覇道の会社だ。ファンドが買ったゴルフ場では、従業員や会員に対する処遇が厳しいと聞く。年会費や名義書換料が3倍に値上げされた例もある。品質の向上以上に、配当原資確保を優先する会社らしいやり方が目立つ。

所有者が変わったコスモスライフ社が、フロントや建築・設備系といった第一線社員に、効率化とコストダウンを求める姿が想像できるが、問題は、そうなった場合のしわ寄せは管理組合に来るということだ。何故なら、管理業界は人件費が主体という産業特性なのだから、効率化とは労働を強化する事であり、経営課題の解決は、管理組合との管理委託契約遂行を通じてしか実行できないからだ。軽々に管理委託契約の値上げを打ち出してくる事はないと思うが、業務品質の低下には注意が必要だ。今後の展開を注意深く見守る必要がある。

不動産の開発･分譲を手がけるアーバンコーポレイションが、8月14日、倒産した。マンション管理系の関係者が気をつけなければいけないのは、親会社の倒産が子会社である管理会社（アーバンコミュニティ）へどのような影響を及ぼすか、という事だ。親会社が倒産したからといって、その子会社が直ちに心配だ、ということにはならないかもしれないが、経営の根幹である人・物・金には何らかの形で影響が及ぶことは間違いない。

アーバンコミュニティ社は、分譲マンションなど約600物件を管理する会社で、高層住宅業界の中では、中堅から上位をうかがう位置にいる新興の管理会社だ。管理物件数が多くかつ全国規模の会社だけに、その影響がどのような形で現れるのか懸念される。過去の事例を書くことにより関係者に注意喚起することとしたい。（注．当委員会が主たるエリアと考えている足立区内には、管理物件がいくつもないものと推測している）

現在、当委員会が係わっているマンションに管理組合がないところがある。（厳密に言うと無いのではなくて機能していない）そのマンションは、新築直後に分譲会社が倒産し、そのあおりを受ける形で子会社である管理会社も倒産した。その混乱に乗じる形で、管理を行うと称する人が、管理組合や区分所有者の承諾を得ることなく活動を始め、その後、是非を問う人がいないこともあって、今日まで10年余の間、不自然な形のまま推移してきた。

この事例のようなことにならないよう、関係者は親会社の倒産を知ったら、子会社の動向を注意深く見守らなければならない。そして、フロントマンの交代や報告書類の提出遅れ、あるいはモラールの低下を少しでも感じたならば、早急に策を講じる必要がある。

本来、このようなことは管理者である理事長が行うべきであるが、組合員が無関心であったなら、管理者もさほど関心を払わないかもしれない。その逆に、個々の組合員が強い関心を示すと、管理者を突き動かす事になる場合が多い。

アーバンコミュニティ社に管理を委ねている区分所有者は、その辺りの事を理解して、自ら積極的に行動する事が大切だ。

■倒産情報（20.11.29　追記）：マンション分譲「モリモト」11.28倒産。子会社の管理会社は「モリモトクオリティ」（旧社名はオー・エム・サービス）で管理物件数は約270棟。（注．足立区内には、管理物件がいくつもないものと推測している）

■倒産情報（20.12.20　追記）：足立区内でダイアパレスシリーズの第1号マンションを分譲した「ダイア建設」倒産。子会社の管理会社は「ダイアコミュニティサービス㈱」(ただし、20年3月28日全株譲渡したので現在は子会社に該当しない。旧社名は「ダイア管理」）で管理物件数は全国で約1,860棟、足立区内では30棟程管理している模様。