自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

先日、「電気自動車シェア」のことを書いてから思い出したことがある。自転車シェアについての記事がスクラップしてあったのだ。
平成22年1月6日(夕刊）に「自転車シェア都心流　（高層マンション置場なくて）」という記事が掲載された。
港区内の賃貸マンションの事例として、「駐輪場の不足分を20台のレンタル自転車で補っている。電動と一般があり、登録制で月額1,050円。1回6時間の制約はあるが基本的に使い放題。無人の宅配用ロッカーにカードキーをかざし、電動自転車のカギとバッテリーを取り出す仕組み。返却もカギとバッテリーをロッカーに戻すだけ。自動で充電される。コンピューター管理されており、住人は携帯電話のサイトで空き具合を確認できる。管理側も借りた人を把握でき、返却漏れなどを防ぎやすい。」という内容だ。

そして『宅配ロッカーで管理』との見出しで、「マンション側の悩みを耳にした宅配ロッカー大手のフルタイムシステム(千代田区）が三井不動産などと協力して自動管理システムを開発、販売した。今年度末までにマンション93棟で約700台が稼動する。1台あたりの初期費用約25万円。」という記事が続いていた。

管理組合がシェアを考えようとしたとき、一番の障害事項は『貸し出し、もどしなどの管理運営をどのようにしたらよいか』ということであろう。その点この仕組みは管理する側の負担が少ないうえ、利用者の使い勝手がよい優れものだ。
宅配ロッカー設備契約の有無との関係などわからないことがあるが、駐輪場が不足している、あるいは2段式駐輪設備では子供椅子つき自転車が入れられないなどの困りごとを抱える管理組合は、初期費用約25万円の多寡を含めて一度検討してみたらどうだろう。

また、行政主導で進められている自転車シェア関係記事「富山市・北九州市　初の事業化」が平成22年5月7日に掲載された。

※二、三日前のことだが、ラジオを聴いていたらイギリス在住の人が、ロンドンの自転車シェアのことを話していた。ロンドン（市が事業主体らしいが未確認）は登録制で、最初の30分間は無料、その後1時間あたり1ポンド（約130円）と報告していた。（22.9.3追記）（時間当たり金額については聞き間違いがあるかもしれないので、興味がある人は自ら確認してください）

4発27日朝刊に「入居者で電気自動車をシェア　オリックス分譲マンション」という記事が掲載された。このところ環境問題関連記事が目に付くが、マンションに関係した記事が増えていることも注目に値することだと喜んでいる。
以前、今回記事と類似性がある「プラグイン・電気自動車設備」のことを書いたが、それはどちらかというと設備系のことで、今回は管理運営ソフトの色彩が強い。
記事は「2012年完成予定の川崎市の高層マンション（33Ｆ，300戸）でハイブリッド車2台、ＥＶ車2台を初めて用意。カーシェア大手のオリックス自動車が運用し、月額数千円の基本料と時間や走行距離に応じた料金を払えば、利用できる。充電のための設備が必要だが、マンションの売りの一つになると見て、ＥＶ車の導入を増やしていく」という内容だ。

駐車場はマンション敷地の内、外どちらなのか、電気自動車充電設備は業者所有なのかなど、管理組合が負担することになる業務、費用等は、この記事だけではわからない。
わからないことは多いが、このような先進的な取組みには好感が持てる。最近の大規模マンションは、便利さや健康志向関連等を売りにしたものが多いが、「あればいいね」程度の設備はいずれ『不要不急」「分不相応な施設」として、管理組合運営の問題児になることが懸念される。しかし、今回のように社会全体が求めるような設備の場合は、その心配はない。

既存マンションでも、一定規模以上のところはこのような先進的な取組みを検討してみてはどうだろう。マンションの価値が上がることは間違いなしと思えるから、設備導入が必要な場合は長期修繕項目に入れるなど、時代を見据えた早目の検討をお勧めしたい。同時に、カーシェア業界の熱意にも期待している。

〔参考〕賃貸マンションの事例（新聞記事）
「三井物産は、自動車を複数の会員で共同利用する『カーシェアリング』事業で野村不動産投信と提携し、野村の賃貸マンション（駐車場が空いている物件）に子会社のカーシェアリング・ジャパン（サービス名『カレコ』）が貸し出し拠点を設けることにした」という記事が載った。（平成21年12月4日朝日）

新聞に掲載（H21.11.26）されてから少し時間が経ったが、環境問題意識の向上に伴って普及が進むであろうことや、戸建は対応しやすい反面マンションではどうか…？と、考えていたことの解決策になりうる技術なので、書くことにした。

それは、プラグインといわれる家庭での電気自動車充電設備のことだ。
戸建の場合、車庫の電源を使用するのに何の不自由もないが、マンションの場合は、専有部からコンセントを引くことは困難だから、共用部に何らかの設備をしない限り、プラグインは難しいと考えていた。

今回、宅配ボックス大手の日本宅配システム社が三菱自動車と共同開発したシステム（i-CHARGER)は、宅配ボックスの個人認証方式を用いて、誰がどれだけ電気を使ったかを把握するというもの。充電器に個人を識別するチップ入りの鍵をかざして充電すると、宅配ボックスのデータベースに使用者と電気使用料を記録して、後日、管理組合などが使用者に請求するという仕組みだ。問題は費用だが、配線工事費を除き親機が30万円、子機が1台9万円だというから、それほど高いものには感じない。

電気自動車のこうした設備は、新築マンションでは必須の設備になると想定しているが、問題は既存のマンションだ。組合員の利便性や資産価値の向上といった観点から言うと、最新技術のプライオリティは高い。それほど高価な設備ではないが、在ると無いでは圧倒的な差が生じるから、大規模修繕項目に入れるなど、時代を見据えた早目の手当てを推奨したい。
なお、こうした設備の場合、メンテナンス費用が発生することが多いので、それらを含めて検討する必要がある。

10月18日の朝刊に「学校の水道に虫」というタイトルで、次のような内容の記事が掲載された。「神奈川県下の小学校の水道水から数ミリの羽アリのような虫が約30匹見つかった。このため学校では水道水の使用を中止し、給食についても水を使わない献立に変更した。この学校では、水道水を校舎屋上の水槽に貯めて使っている。水槽は強化プラスチック製で、側面上部に排水用の小さな穴はあるが、網を張り異物が入らないようにしていた。毎年1回定期清掃しており、7月の点検でも異常はなかった。（緊急点検の結果他の学校でも約40匹の別の虫が発見された）」

水道事業者から供給を受けた水は、一旦地下室等に設置された受水槽に入り、そこから屋上の高置水槽にポンプアップされ、水圧を使って必要か所に供給される。この構造は、以前は一般的に用いられた給水方式で、学校、マンション等多くの建物に採用され、現在も経年マンションのほとんどはこの「高置水槽設備方式」による給水を利用している。

この設備の欠点は、屋上に近い階の水圧が弱い、水道水の供給に水槽を二つ使用すること等が考えられるが、最大の欠点は、記事のように毎年定期清掃を実施しても異物混入しやすいことと地震に弱いことだ。今回の出来事は自然界の現象が一因といえそうだが、一般に給水設備設置環境は、誰でも近寄れる場合が多いところから、第三者による薬品投入犯罪に対する備えも忘れてはならない。

給水方式には下段参考2に記したように何種類かある。高置水槽方式を使用中のマンションは、コスト検討のほか、不測の事態に遭遇することを避ける手段を優先的に考えて、長期修繕計画に改修計画を織り込むことを推奨したい。

参考1：高置水槽の地震対策

　　高置水槽本体並びに揚水管等に、揺れ・振動補強を行う。
　　①水槽…アンカーで固定する
　　②揚水管等…1ｍ以上のフレキシブルジョイントを使用する

参考2：給水方式

　（１）直結式給水
　　　①水道直結方式…水道本管から分岐し、直接給水する
　　　②増圧直結給水方式…増圧ポンプを介して直接給水する
　（２）受水槽式給水
　　　①高置水槽方式…記事該当
　　　②圧力タンク方式…圧力タンクを使い圧縮空気の力で給水する
　　　③ポンプ直送方式…加圧ポンプを使って給水する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上