自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

足立区建築部が主催する「分譲マンション維持管理セミナー」が下記の日程で開催されます。
第一部講演会のテーマは、昨年度の協働施策として、私達足立区マンション管理士会が実行主体となって実施した「管理実態調査」結果です。同調査から見えてくる問題点を抽出し、解決策を提案するという形になっています。
講師は、同調査業務ＰＴを指揮した私とＰＴメンバーの一人である山田氏の二人が担当します。
高経年マンションにおける課題等は経年マンションの人たちにはもちろんのこと、築浅マンションの居住者にとっても、先々の道標のようなものになるでしょうから、幅ひろい人たちに参加していただきたいと思っています。
また、第二部は恒例となった交流会です。
悩み、心配ごと、課題等について、同じ分譲マンション居住者間で情報交換するのも良い事です。こういう機会に自分の胸のうちを諸先輩方に聞いてみたら如何でしょう。

第一部　講演

「足立区分譲マンション管理実態調査」から見えてくる問題点とその解決策

第二部　交流会

日時：　平成21年9月12日　午後1時から

場所：　教育相談センター5階

足立区マンション管理士会では例年無料セミナーを開催しています。
今年も次の日程で、地デジ対応についての課題と電波障害対策関係について、総務省より講師を招いて講演をしていただきます。地上デジタル放送への完全移行は2011年7月からなので、まだ先の話だと考えている理事会の皆さん、直前の駆け込み対策は、関係業界が繁忙になり満足な対応が得られない恐れがあります。特に電波障害対策を行っている管理組合は、影響調査を実施して関係者の理解を得るなど、早めの対応をする必要があります。
講演2では、オートロックマンションの新聞戸別配達を提案します。
休日の朝、パジャマでくつろいだまま新聞を読みたいが、メールボックスへは着替えていかなければならない。面倒ですね。でも玄関先まで配達されたなら問題解決です。

日時：H21年7月4日(土）　午後1時15分から

場所：北千住駅西口　千住ミルディス(丸井）10階　講義室

第一部
講演1　マンションの地デジ対応と電波障害関連対策
 講師：総務省　東京都中央テレビ受信者支援センター
講演2　オートロックマンションにおける新聞戸別配達の提案
 講師：日本マンション管理士会連合会 監事　花田　眞 氏

第二部　無料相談会

　私が会長を務める足立区マンション管理士会が、昨年7月から行ってきた「築25年以上足立区分譲マンション管理実態調査」は、実地調査、内容分析、レポート作成が終わり報告書という形に取りまとめて、3月末に足立区へ提出した。この業務を通じて感じた事等を何点か記したい。

　なお、この報告書の内容については、いずれ足立区から公表される予定なので、今しばらくお待ち願いたいと思うが、今回の調査報告書の目玉としては、次のような事を企画しているので参考にしていただきたい。

①　調査員が現地に赴き、建物の傷み具合等を目視調査する。
②　調査票は、調査員が管理組合役員と面談の上、質疑応答を経て回収する。
③　調査は足立区マンション管理士会に所属するマンション管理士が行う。
④　各項目ごとに、「あるべき姿」を明示して、それとの対比で問題の所在を明らかにする。
⑤　管理運営上の課題等のうち、行政に反映する必要があると思われる事項については、足立区に対して提案を行う。

１．実地調査で感じた課題

　今回調査では、郵送するだけ、受けたほうは書くだけといった一方通行方式を避けて、管理運営上の困りごと相談が可能な、面談によるツーウェイ方式としたのだが、連絡がとれないところにはなす術がない。
　また、理由ははっきりしないのだが、調査に協力できないと回答した閉鎖的な管理組合もあった。管理運営スキルを向上させる機会、というとらえ方ができないのは残念である。特に、理事会で非協力を決めたという管理組合の役員については、｢閉鎖的な行いからは善は期待できない」という言葉を贈りたい。広く知識を求め、公平・公正・民主的に物事を決するにはどうしたらよいか、ということに気づいていただくことを期待したい。

・少数だが、管理組合が無いマンション。（約2％）
・（管理組合）郵便受箱がないため郵送不可（管理事務室名もない）。(約10％）
・調査に協力しない事を理事会で決めた。（約8％）
・対応窓口（管理組合役員）がわからない。（約11％）

２．経年マンションは築浅マンションの道標

　足立区内には1,000を超える分譲マンションがあり、現在も増勢は止まっていない。今回は、築25年を超えた高経年マンションを調査対象とし、対象数は全体の約16％を占めている。対象となったマンションは、旧耐震基準で建築されているので耐震強度に不安があるほか、高経年ゆえの課題が多数報告されている。

　ところで、現在は築浅というマンションも、人間が歳を取るのと同様に建物も経年していくことを忘れてはならない。この調査報告書を自分達のマンションの道標という風にとらえて、いまからもろもろの準備対応を図っていく事ができたら素晴らしい。特に何事も意思疎通が肝心なのだから、その前提となる「良好なコミュニティ形成」には直ちに意を用いてもらいたい。

先にお知らせした（下記参照）足立区マンション管理士会主催セミナーは終了しました。

当日は、一般参加者約30名、足立区から3名、管理士会の関係者12名が参加して盛会裏に終わる事ができました。

冒頭、主催者を代表しての挨拶の中で、セミナー講師選定についての考え方を披露しました。（これは行政サイドがセミナーを開催する際の講師には私企業の人を使いづらい。管理士会は制約が無いので有益、有用な知識、能力をもつ人材を広く求めることができる）

今回は「知っておきたい…基礎知識」として「防水改修」を取り上げています。ご存知のとおり、コンクリート建物にとって防水は必須事項ですが、通常目には見えない部分なので、その部材、工法といったことは知られていません。

 田島ルーフィング㈱　持田光春氏の講演は、各工法の長所・短所、既設物との相性関係といった事を、動画やサンプル見本というツールを使っての説明で、大変分かりやすかったと思います。

また、マンション管理新聞編集部からも取材目的の参加がありました。セミナーの様子が記事になるかもしれませんので、購読者の方はそちらもご覧ください。

終わりに一言。「星の王子さま」という本の中に、【大事な事は目には見えないんだよ】という言葉が出てきます。このことは建物の防水層といった物理的なことにも当てはまりますが、「生活管理」や「運営管理」にも当てはまる事が多々ありそうです。正しい知識を身につけて、見えない部分をできるだけ少なくする努力を継続していきたいと思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

                              記

日　時：H２０年７月５日（土）　午後１時１５分から
場　所：北千住駅西口　千住ミルディス（丸井）１０階　講義室
第一部
　講演１「知っておきたい防水改修の基礎知識」 田島ルーフィング㈱　持田光春氏
　講演２「知っておきたい建物の健康診断」　（仮称）　一級建築士　横村　聡氏
第二部
　相談会

足立区マンション管理士会では例年無料セミナーを開催しています。今年も次の日程で＜知っておきたい建物の知識＞をテーマに開催する事が決まりました。築10年を超え、大規模修繕を計画しなければならない、二回目の大規模修繕を考えているといった方は、屋上防水のことを知っておいたほうがいいと思いますので、スケジュール調整をして是非参加してください。

日　時：H２０年７月５日（土）　午後１時１５分から

場　所：北千住駅西口　千住ミルディス（丸井）１０階　講義室

第一部

　講演１「知っておきたい防水改修の基礎知識」 田島ルーフィング㈱　持田光春氏

　講演２「知っておきたい建物の健康診断」　（仮称）　一級建築士　横村　聡氏

第二部　無料相談会

「分譲マンション相談」の相談員を務めだしてから5年になる。相談に見える人を大別すると、管理組合役員と一般組合員の二つになる。前者の場合は「初めて役員になったが何をしたらよいか」等もあるが、「大規模修繕の進め方は」のように大金を動かす責任を感じてのことや「未収金の回収その他のトラブル対応」がほとんどで、課題が具体的な場合が多い。後者の場合は、管理会社の対応（フロント、管理員、清掃）に関することにコストの多寡が絡んだ話がほとんどだ。そして大概の場合、「管理会社には無視されるし、管理組合に問題提起しても取り上げてもらえない。どうしたらよいか？」ということになる。（これを読まれている皆さん、管理組合役員が質問に答えてあげればよいのでは…と思いませんか）

ところで、多くの管理組合では役員を輪番制にしている。これによって欠員は生じないし、役員になるとマンション管理に関心を払わざるを得ないため、無関心派からの引抜き効果がある等、一定の効用はある。しかし、選出された人達の多くは、「順番だから仕方ない」「一日も早く役員から解放されたい」と消極的に考えている。それらの人達に共通するのは、「自ら学ぼうとしない」かつ「専門家に相談しない」、「管理会社を大いに頼りにする」傾向が強いということだ。実は最大の問題は管理会社を頼りにしすぎる点にある。これでは管理会社の思う壺であって、管理会社にとっては非常にやりやすい相手となるが、それでは組合員はたまらない。

物言う組合員は、自分のマンションをよくしたい思いが人一倍強い。そのような人がたくさんいるマンションは、管理会社の意のままにならないため、管理会社側からの評判は悪い。しかし、管理の中身がきちんとすることは間違いない。熱心な人がいたら立候補を促すなどして、積極的に役員勧誘し、管理組合運営に励んでもらうようにしたらどうか。組合員の利益になることは疑いの余地がないのだから。

去る3月1日(土)、梅島の「エル・ソフィア」で第14回目になる標記セミナーが盛大に開催されました。当日は約70名の人達が出席し、「防犯、防災」「トラブル対処法」についての講演と、その後の交流会に参加しました。いずれくるであろう大規模地震に対する備えは何が大切で、そのための必要情報はどこに聞いたらよいか、というような事を、熱心かつ真剣に聞き入っていました。なお、開催に先立って、協力団体(講師二人は足立区マンション管理士会所属）を代表しての挨拶を、私の方からさせていただきました。

＊毎月第３水曜日は足立区の無料相談日です。気軽に利用しましょう。　　申込み先→　juutaku@city.adachi.tokyo.jp

足立区マンション管理士会では、足立区民（特にマンション居住者）に対する啓発活動の一環として、毎年1回のペースで組合員、役員等を対象にした無料セミナーを開催しています。これまでに扱ったテーマは次のとおりです。

H15.11　　　管理費の滞納者対策

H16.07　　　マンション標準管理規約

H17.07　　　大規模修繕計画の作成

H18.07　　　適正な管理費とは（★講師は私です）

H19.06　　　大規模修繕計画成功のコツ

H20.07　　　①知っておきたい防水改修の基礎知識
　　　　　　    ②知っておきたい建物の健康診断

H21.07　　　①マンションの地デジ対応と電波障害関連対策
　　　　　　　  ②オートロックマンションにおける新聞戸別配達の提案

＊詳細については→　http://adachi-mankan.my.coocan.jp/

　開催日　　　　　　　テーマ

H14.3.09　　分譲マンション管理（入門編）

H14.9.28　　大規模修繕について

H15.3.08　　管理組合の活動とコミュニケーションづくりについて

H15.9.13　　管理会社とのつきあいかた

H16.3.06　　分譲マンション生活にかかわるトラブル解決学習会

H16.9.18　　 日々の点検で、マンションを長持ちさせよう！

H17.3.05　　 模擬総会

H17.9.10　　①管理で変わるマンションの価値②マンション履歴システム

H18.3.04　　①どうする？マンションの耐震化②マンション管理組合の防災対策

H18.9.09　　①長期修繕計画について②大規模修繕の進め方と資金手当て

H19.3.03　　①マンションの現状と課題②マンション管理の現場から（PD）

H19.9.08　　①トラブル事例の報告と対処法②理事会運営マニュアルの作り方

H20.3.01　　防犯・防災の勘所とトラブル対応

H20.9.06　　阪神・淡路大震災の経験に学ぶ防災対策

H21.3.07　　①高齢化とコミュニティ②管理組合がする準備と対策

H21.9.12　　「分譲マンション管理実態調査」から見えてくる問題点とその解決策

H22.3.06　　①管理会社との上手な付合い方②管理組合を支えるネットワーク