自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

　先月、「マンション発売22％増　昨年の首都圏6年ぶりに好転」という見出しの記事が新聞に載った。2010年に首都圏で発売されたマンション戸数が前年比22.4％増の約4万4千戸で、前年より増えたのは2004年以来6年ぶりのことだという。ただ、年間の販売戸数が増加に転じたとはいえ、まだ最盛期（2000年）約9万6千戸の半分に満たない水準なのだそうだ。2000年と聞いて思い出したことがある。
　私的研究テーマとして、中野区内マンションの平均像を検討している。いつ頃建築されたものが多いのか？と思い、データを築年別に10年刻みでプロットしてみた。すると2000年から2009年の10年間に建築された物件が全体の35％を占め、他の年代よりも一段と多かった。足立区では、2000年代よりもその前の10年、すなわち1990年から1999年の建築が一番多く、全体の38％を占めていることが分かっていた。マンションの初登場は中野区が1963年、足立区は1968年、バブル期を含む1980年から1999年までの建築が68％を占める足立区、1963年から1979年までの建築が28％を占める中野区など、同じ都内でも山手線内、その周辺部、更にその縁辺部と、マンション発展の歴史や経年事情等に地域間の違いが見られる。

　ところで、2月4日朝日朝刊に三菱地所レジデンスの一面広告が載った。社長インタビュー記事にかこつけたＰＲだが、黒書のところを拾うと、「マンションの質の向上を目指す」「購入者同士の交流を促進する仕組みづくり」と書かれている。
「質の向上」というテーマに異論はないのだが、マンションに求められるものはどんどん多様化しているとして、共用部に多くの施設を設けようとする姿勢は如何なものだろうか。真に顧客のことを考えてのことであるならば、分譲後の管理運営面に配慮した形、管理組合が混乱することなく運営できる分かりやすさと、組合員から受け入れられるコストで運営できるものでなければならないのだが、その辺りの検討は充分なのだろうか。仮に検討不十分であったとしたならば、それは単なる分譲時の販売促進策に過ぎないことになり、賛成しがたい。
 「購入者同士の交流を促進」に関しては、一歩進めて（購入後の）組合員同士の交流を意図していただくとありがたい。購入者という熱い段階で交流を意識付け、その流れを管理組合発足後のコミュニティ形成につなげることができたならば、こんな好ましいことはない。良好なコミュニティは、生活上のトラブル抑止に効果があることは定説であり、トラブルが少なければ管理組合運営もスムーズだ。そして結果的に管理会社も楽をできる、というつながりになる。
　それにしても、分譲会社のトップが、「コミュニティ作りを重視したマンション」と言うようになったのは、時代が変わったということか。

 

先月、住み慣れた千住のマンションを売却し、西武新宿線沿線の戸建てに転居した。
住んでいた所は所謂下町と呼ばれる地域で、人情味が豊かな暮らしやすい所であった。地元の町内会には、防犯部長兼交通部長として参画し、地域の人たちとふれあった。マンション住民の一人として、標準管理規約に書かれる「地域コミュニティに配慮した」を地でいった良好な関係を構築し、みんなから喜ばれた。短期間ではあったが多少お役に立てたかな…と考えている。
そのような環境にいた者が何故転居しなければならなかったか？
隣家が売買され、夜を活動時間帯とした中国人女性が区分所有者になった。ファミリー居住者なら良かったのだが、不明外国人が出入りすることがあり、「偽装〇〇」のアジトになったような感じだ。我家は平穏を望むごく普通のファミリーなので、この種の人たちにはアレルギーを覚える。
この件について、居住者名簿を提出させる等の対策を講じるよう管理組合に助言したが、管理会社とつるんで無策、無視を決め込まれた。
また、次期役員選出をめぐっては、「民主的な役員選出はこうあるべきだ」と物事の道理を理事会で直接説明したのだが、全く無視された。
共用廊下の使い方を注意しても反省しない態度、身元を明らかに出来ない人たち、おかしな服装の集団が早朝通用口から入館する様、どれをとってもマンションのグレードを下げる行為だ。これらは、おとなしい鳩の糞害同様、たちの悪い迷惑行為だから改善する必要があると(マンション管理の)専門家は考えたが、理事や組合員の理解を得る事はできなかった。
問題や原因のいかんを問わず、ほとんどの組合員は「聴かざる」「いわざる」を決め込む。マンション内が騒々しくなる事は避けたい、目立つ事はしたくない、という庶民感情が優先される日本的事情もある。問題の本質追及や予防保全といった洞察的対応に目が届かないのはやむを得ないが、気づいたら何らかの行動をして欲しいものだ。
「管理とは何か」を知る、「そのノウハウ」を学ぶ、「自立」する、すると管理会社と対等に話せる。要は自ら行動する姿勢がなかったならば、自立はできないのだ。
面倒な事はしたくないからマンションに住んだ、という人もいる。しかし、そのような態度では共同住宅は住みやすくなるはずがない。何故なら、戸建てと違い上下、左右が壁一枚、床一枚でつながっているのだから、他者に無関心でいられるはずがない。
自らの意思で、自ら考えて行動する。判断は適時適切に行なう、誰にも邪魔をさせずに…。正しい事をきちんと実行するということが、共同住宅には大切な事なのだが、それが難しいとなったならば、家族を守るため他の方法を選択せざるを得ない。

広報PRは管理組合にとって重要な仕事である。区分所有法上の管理者が組合員や占有者に物事を周知する手段としては、①居室や届出があった住所へ配付する②共用部に設けられた掲示板を使う③回覧板を活用する④広報紙を利用する⑤インターネットを利用するの五通りある。

一般的な管理組合では、(法で定められた事を除き）情報の重要度に応じて配付、掲示のどちらかを選択し、最重要事項については同時使用したりしているようだ。

ところで、管理会社（又は親会社）が、自社の営業チラシ（不動産仲介）を管理組合の掲示板に掲出しているケースを見かけるが、この行為は管理組合運営上適正といえるだろうか。

結論から言うと、特定の私企業の営利目的手段の片棒を担ぐことになる行為は、「公正・公平」の原則にも反するから、不適正な行為というべきである。

標準管理委託契約書では、事務管理業務の一部として、「理事会議事に係る助言、資料の作成」を規定しているのだから、(営業チラシ掲示：理事会承認済み）だとすると、（理事会に適切な助言をしなければならない者が）不適切な申し出をして、管理者等の信頼を裏切っているように見える。これは、商道徳や契約不履行ということにも関連する事なので問題は更に複雑化する。

適切な助言を行うべき管理会社が、管理者等の勉強不足につけ込んで（組合員サービスとか詭弁を弄して）ミスリードを誘発させてでも自らの利益を追求しようとする姿勢は、決して容認してはならない。

「現在の管理費は高すぎる」「管理費の内容がよく分からない」「管理会社の対応が悪い」など、管理組合運営の重要な柱である管理費について不満がある人や、「第三者監査により中身をチェックしたい」「管理組合役員の後継者不足で今後の運営が心配だ」という課題を持った人達の問題解決のお手伝いができるようにと考えて『管理費削減委員会』を立ち上げました。　このブログには、マンション管理運営に役立つ情報を随時書き込んでいくつもりですので、時どきのぞいてみてください。

子年に入って早々より、ホームページのデザインをブログ風に改良するため、参考書と首っ引きで取組んできました。この間、ブログ画面が隠れてしまい、どうにもならない時期もありましたが、力強い味方の協力を得て、何とかここまでくる事ができました。ご覧ください。