自主管理＆管理費削減委員会 adachi中野

　3月31日に開催された参議院本会議で、現行子ども手当ての「つなぎ法案」が可否同数になり、議長が決裁して「可決」するという出来事があった。本会議で、可否同数のため議長が決裁するのは、現憲法下では1975年7月にあって以来、36年ぶり2回目のことだという。このことは又、マンション管理運営（総会）についての参考にもなることなので、憲法や地方自治法の条文並びに標準管理規約を復習したい。

　マンション管理組合の総会でも、このようなことが起るのだろうか？
　現行（平成16年版）マンション標準管理規約によれば、管理組合の最高意思決定機関である総会の議事は、「過半数」で決すると規定されている。従って、この標準管理規約に倣って管理規約を制定している管理組合では、このような議長決裁は起らないことになる。
　実は、マンション標準管理規約のこの規定は、平成16年に改正された箇所だ。旧（平成9年版）の標準管理規約はどのように規定していたかを調べると、「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる」とされ、今回の出来事の根源である憲法の国会編や地方自治法の同様規定と同じ表現が明記されていた。
　管理組合運営を継続して適正に行なっている管理組合を除いて、他人任せの組合員が多い管理組合や、管理を放棄または放任している管理組合では、管理規約の見直しが行なわれていない可能性があるので、このようなことが起り得ると言えそうだ。
　そのことが法律違反というわけではないので、直ちに問題になるというものでもないが、みんなで決めた管理規約が古くて時代に合っていない、ということは問題だろう。
　旧規定を使用している管理組合が注意しなければならないのは、議長としては、最初に区分所有者として議決権を行使するか、もしくは最初は議決権を行使することなく可否同数の場合に始めて議決権を行使する、のどちらかを選択すべきという点だ。議長になった区分所有者が、議決権を結果的に2回行使することになる方法では問題があるので、地方自治法を参考にしたほうが理に適っている。

　現行のマンション標準管理規約に規定されている過半数決議のほうが、すっきりとして分かりやすい。マンションの資産価値は、共用部を中心とした管理で決まる側面が強いことを考えると、管理組合の最高自治規範である管理規約は、法律改正があった場合や、管理に関する考え方が進歩したときには、それらに基づいた改正を適宜行なって、その時代のニーズに合った形にしておきたいものだ。

【用語解説等】
●標準管理規約の変遷
昭和57年（1982）建設省が「中高層共同住宅標準管理規約」を発表
昭和58年（1983）一部改正
平成  9年（1997）一部改正
平成16年（2004）大改正。名称も「マンション標準管理規約」に変更

●標準管理規約第47条（総会の会議及び議事）
総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

●憲法第56条　両議院は、各々その総議員の3分の1以上の出席がなければ、議事を開き、議決することができない。
2　両議院の議事は、この憲法に特別の定めのある場合を除いては、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数のときは、議長の決するところによる。

●地方自治法第113条
普通地方公共団体の議会は、議員定数の半数以上の議員が出席しなければ、会議を開くことができない。
●　同　第116条　
この法律に特別の定めがある場合を除く外、普通地方公共団体の議事は、出席議員の過半数でこれを決し、可否同数の時は、議長の決するところによる。
2　前項の場合においては、議長は、議員として議決に加わる権利を有しない。

最近、築10年超マンションの管理組合設立総会を手伝った。

管理組合設立？何故今頃？と不思議に思う人は多いと思う。「管理組合が無い」と聞いたときは、私も驚いた。

このマンションは、新築分譲直後に分譲主が倒産し、その子会社である管理会社も連鎖倒産。ごたごたしている間に、”ある個人”が共用部の管理を開始し、区分所有者は”状況がわからないまま、何かに流されように黙認した状態？”が続いていた、ということらしい。

それが最近になって、管理費と称して徴されている金銭の使用実績を知りたいと考えた区分所有者が、”ある個人”に実績開示を求めたが埒が明かなかったことを教訓にして、管理組合という組織パワーが必要だ、という認識を持つに至り、そういう人達が増加した結果、今日の状況を迎えることになった。

設立総会ではいろいろな意見・質問が出たが、議論がかみ合わなかったことは①「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法）と「管理規約」の関係②マンションの定義、の二点だった。

●区分所有法は、一つの建物に複数の所有権者がいる場合の、共有部に関する権利・義務等を定めた法律で、民法(一般法）に対する特別法と位置づけられている。

この法律の特徴は、特別な規定（強行規定）を除くほとんどの事柄について、「…規約で定めることができる」と任意条文になっている点にある。要約すると、『みんなの物だからルールはみんなで決めなさい。そしてみんなで決めたことは、みんなで守りなさい』と言っているのだ。

●次にマンションの定義についてだが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（略称：適正化法）第2条に規定されている。簡記すると①所有者が2人以上②専有部分が2戸以上③専有部分のうち、少なくとも1つが居住用であれば法律上の「マンション」に該当する。　（注．平成14年適正化法施行。「マンション」という法律用語が初めて登場したことで有名）

設立総会の方は①設立趣意②予算案③役員人事案が了承され終了した。これから暫くの間はこれまでの総括と、これからの管理組合運営を考える事など、停滞した10年を取り戻す取組みが必要になる。執行部が中心となって、区分所有者の参画を得ながら、適正な管理運営を行っていけるよう、専門家としての指導援助を惜しまないつもりだ。

自分が住むマンションの定期総会が開催された。

今回の総会議案の目玉は規約改正問題。提案議案中、標準管理規約に準拠した改正条文については異論がない。しかし、①管理費等金銭の取扱いを緩和化する条文②規約原本を無効化する条文には賛成できない。実務経験を経た専門家としては、総会の場で理事会と対抗するつもりなど毛頭なかったが、自分のマンションが心配なので、やむを得ず改正案（2つの条項）が非合理的なことと金銭徴収制度緩和化の危険性について説明した。

規約改正問題については、第1期の理事長だった私から第2期理事長に、「標準管理規約改正に伴う改正準備」を引き継いで以来、4人の理事長が課題としてきた事だっただけに、2つの条項のために、他の全てが一緒に否決されてしまったことは非常に残念だった。新理事会が早期に検討し、臨時総会の手続きを経て改正することを要望した。

今回の事で疑問に感じた事は、何故専門家に相談しなかったのか？ということだ。そうすれば、★標準管理規約から逸脱した条項の妥当性判断★議案構成テクニック（考えが分かれそうな議案は分離・独立議案とする等）等について適格なアドバイスがいただけたであろうものを。特に、足立区では毎月第三水曜日に分譲マンション無料相談会を実施しているので、費用負担もないこのサービスを有効活用すべきだ。こういうところまで管理会社が理事に助言してくれたならば、その会社と担当者を見る目も変わってくるのだが…。

 ◆この総会記事関連として、定期総会の進め方（通称：総会シナリオ）が上部グローバルナビゲーション自主管理支援に掲載してあるので参考にしてください。